В то время как государство пыталось разобраться с проблемой,
рынок недвижимости переживал настоящий коллапс доверия. Покупатели отказывались
от квартир на последних этапах сделок, опасаясь, что они останутся и без денег,
и без жилья. Риелторы, юристы и нотариусы были вынуждены разработать
дополнительные процедуры защиты, которые удлинили сроки сделок и увеличили их
стоимость. В некоторых городах количество сделок через депозит нотариуса более
чем удвоилось. Квартиры пожилых людей стали рассматриваться как «токсичные
активы», которые нежелательны на рынке. Рассмотрим, как это произошло, почему
мошенники смогли использовать судебный прецедент, и что грозит рынку
недвижимости, если проблема не будет срочно решена.
История дела Долиной и рождение прецедента
Для полного понимания «эффекта Долиной» необходимо вернуться
к началу истории и разобраться в том, как всё произошло. Лариса Долина —
знаменитая певица, народная артистка России, долгие годы успешно выступавшая на
сцене и имеющая значительное состояние. Весной 2024 года она получила звонки от
люди, выдавших себя за представителей Федеральной службы по финансовому
мониторингу (Росфинмониторинг) и ФСБ. Мошенники рассказали ей якобы устрашающую
историю о том, что её счета находятся в опасности, что преступники готовят
рейдерский захват её квартиры, что её данные украдены и используются для
оформления фиктивных кредитов.
Мошенники убедили Долину, что единственный способ защитить
своё имущество и свои средства — это переводить деньги на «безопасный счёт»
государственного органа, якобы для их защиты. Они также рассказали ей, что
квартиру необходимо срочно «продать фиктивно» якобы для того, чтобы защитить её
от рейдеров и одновременно использовать полученные средства для «спасения» под
контролем правоохранительных органов. Всё это была ложь, но мошенники
использовали такое мощное психологическое воздействие, что даже опытная и
образованная женщина оказалась не в состоянии правильно оценить ситуацию.
В итоге Долина согласилась продать квартиру, расположенную в
элитном районе Москвы — Хамовники. Квартира стоимостью более 138 миллионов
рублей была продана за 112 миллионов рублей, то есть со скидкой более 50% от
рыночной цены. Полученные деньги, вместе с личными сбережениями Долины и
взятыми ею кредитами, на общую сумму более 175 миллионов рублей были переведены
мошенникам. В результате, по оценке следствия, общий ущерб превысил 317
миллионов рублей с учётом комиссий банков и других сопутствующих расходов.
Покупателем квартиры выступила Полина Лурье, молодая
мать-одиночка, которая добросовестно купила квартиру. Лурье внесла свои деньги
(112 миллионов рублей), получила ключи, пыталась въехать в квартиру. Однако,
спустя несколько месяцев, Ларисе Долине стало ясно, что произошло. Она
обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того,
что она действовала под влиянием существенного заблуждения и воздействия
мошенников. Суд согласился с её позицией и признал сделку недействительной.
Однако суд не обязал Долину возвращать деньги Лурье, мотивируя это тем, что
деньги были переданы мошенникам и уже исчезли. Сама же квартира была возвращена
Долине.
Это решение, хотя и справедливо в отношении жертвы
мошенничества (Долины), создало невероятно несправедливую ситуацию для
добросовестного покупателя (Лурье). Суд как бы сказал: «Если ты — жертва
мошенничества, тебе вернём имущество, но за счёт другого добросовестного
человека, который ничем не виноват». Суд апелляционной инстанции и суд
кассационной инстанции согласились с первоначальным решением. Это создало
прецедент, которым немедленно начали пользоваться мошенники.
Механика схемы — как мошенники адаптировали дело Долиной
Суть «схемы Долиной», которую мошенники начали использовать
массово, состоит в следующем. Мошенники находят недвижимость, которая их
интересует, и затем создают целую преступную структуру для её захвата. Первый
этап — поиск или создание «продавца». Обычно в роли продавца выступает пожилой
человек, часто пенсионерка, которая становится либо добровольным участником
мошеннической схемы (если она в сговоре с преступниками), либо невольной
жертвой телефонного мошенничества.
Если продавец является сговорчивым участником, мошенники
попросту платят ему определённую сумму (обычно от 50 до 500 тысяч рублей) за
то, чтобы он согласился быть «продавцом» квартиры, не являясь при этом её
владельцем. Продавец-подставка получает инструкции от мошенников о том, как
себя вести, какую историю рассказывать, как убеждать покупателя. Если же
продавец является жертвой телефонного мошенничества (как в случае с Долиной),
то мошенники сначала убеждают его, что необходимо срочно продать квартиру якобы
для защиты, а затем забирают полученные деньги якобы за то, что «защитят» эти
деньги.
Второй этап — привлечение покупателя. Мошенники выставляют
квартиру на продажу по цене, которая ниже рыночной на 10-50%. Такая цена
привлекает внимание потенциальных покупателей, которые думают, что нашли
выгодное предложение. В объявлении указывается якобы причина срочной продажи:
развод, переезд за границу, болезнь, срочная нужда в деньгах и т.д. Покупатель
звонит, интересуется квартирой, договаривается о встрече.
Третий этап — заключение сделки. Здесь мошенники могут
действовать несколькими способами. В некоторых случаях сделка заключается якобы
со своей целью, дабы создать впечатление легальности. Мошенники показывают
покупателю поддельные документы (выписку из ЕГРН, справку из БТИ, техпаспорт),
которые выглядят абсолютно подлинными. Сделка может быть оформлена либо в
простой письменной форме, либо даже через нотариуса (что усложняет разоблачение
мошенничества). Покупатель вносит авансовый платёж или даже полную сумму.
Четвёртый этап — исчезновение и появление «жертвы». После
того, как мошенники получили деньги, они исчезают. Это может произойти через
несколько дней или несколько недель. Если «продавец» был добровольным
участником, то он также исчезает. Но это ещё не конец истории. Через
определённое время в суд обращается либо сама «бабушка-жертва» (часто это
переименованная версия того же подставного лица), либо якобы её дети или внуки,
которые говорят, что мать/бабушка была «введена в заблуждение мошенниками» и
что сделка совершена не по её воле.
Пятый этап — судебное разбирательство и использование прецедента. «Жертва» мошенничества предоставляет в суд якобы свидетельства о
том, что она была под влиянием мошенников, что она не намеревалась
по-настоящему продавать квартиру, что деньги были отняты мошенниками. Суд,
помня о деле Долиной, часто встаёт на сторону «жертвы». Суд признаёт сделку
недействительной, возвращает квартиру «жертве» и не требует возврата денег
покупателю (которые якобы были украдены мошенниками и поэтому возместить их
невозможно).
В результате: мошенники получают деньги (если они в явном
сговоре с подставным продавцом) или деньги передаются мошенникам (если
подставной продавец был жертвой телефонного мошенничества). Подставной продавец
получает свою долю или просто становится жертвой. Добросовестный покупатель
теряет и свои деньги, и квартиру. И самое ужасное — это всё происходит в рамках
закона, потому что суды считают, что защита жертвы мошенничества важнее защиты
добросовестного приобретателя.
Масштабы проблемы — статистика и социальный ущерб
Масштабы распространения «схемы Долиной» просто ошеломляют.
По данным, опубликованным в начале ноября 2025 года, мошенники уже заработали
на этой схеме 8,2 миллиарда рублей только в третьем квартале 2025 года. Это
невероятная сумма, которая демонстрирует, что речь идёт не об изолированных
случаях, а об организованной преступной деятельности в массовом масштабе.
По оценкам экспертов компании «Новострой», к концу октября
2025 года в пользу пожилых продавцов выносилось около 45% судебных решений по
делам об оспаривании сделок. Это означает, что почти половина всех дел, в
которых пожилой человек утверждает, что он был введён в заблуждение
мошенниками, выигрываются продавцом. Такая статистика показывает, что судебная
система явно благоволит к пожилым людям, которых якобы обманули.
Компания «Инком-Недвижимость» провела исследование и пришла
к выводу, что в Москве каждая десятая квартира, выставленная на продажу,
находится якобы в руках жертвы мошенничества, которая срочно нуждается в
защите. Это означает, что 10% предложений на рынке могут быть мошеннической
ловушкой. Риелторы из различных регионов сообщают о резком скачке количества
судебных оспариваний в последние месяцы 2025 года.
Психологический эффект на рынке недвижимости был
катастрофическим. Покупатели начали избегать квартир, принадлежащих пожилым
людям. Они требуют дополнительные гарантии, справки из психоневрологического
диспансера, документы о дееспособности продавца. Риелторы нанимают психиатров
для проведения экспертизы прямо на месте заключения сделки. Сделки теперь
обязательно фиксируются на видео, чтобы в дальнейшем можно было доказать, что
продавец действовал добровольно и понимал, что он делает.
В крупных городах России произошёл резкий рост использования
нотариальных депозитов. Например, в Санкт-Петербурге количество сделок через
депозит нотариуса к осени 2025 года более чем удвоилось. Это создало огромное
бремя на систему нотариального обслуживания и значительно усложнило жизнь как
покупателей, так и продавцов.
Жилплощадь пожилых людей начала рассматриваться как
«токсичный актив». В объявлениях о продаже квартир риелторы стали осторожнее
указывать возраст продавца, так как это могло отпугнуть потенциальных
покупателей. Квартиры пенсионеров начали продаваться со скидками просто потому,
что покупатели требовали компенсацию за повышенный риск оспаривания сделки в
суде.
Технологические аспекты — как ИИ и цифровые инструменты используются в афере
По мере развития технологий мошенники адаптировали свои
методы, чтобы сделать схему ещё более эффективной. Использование искусственного
интеллекта и других цифровых инструментов позволило им совершать аферы в ещё
большем масштабе и с меньшей вероятностью разоблачения.
Первый способ использования ИИ — создание поддельных
объявлений о продаже квартир. Мошенники используют нейросети для генерирования
изображений квартир, которые выглядят совершенно реалистичными, но на самом
деле созданы искусственно. Раньше это было легко обнаружить, используя поиск по
картинкам в Google или Яндексе — если одно и то же изображение появляется в
разных городах, то это явно мошенничество. Но теперь благодаря ИИ каждое
изображение уникально, и обнаружить подделку гораздо сложнее.
Второй способ — подделка документов с помощью ИИ. Мошенники
могут использовать нейросети для подделки выписок из ЕГРН, техпаспортов,
справок из БТИ, свидетельств о праве собственности и других документов. Качество
таких подделок достигло такого уровня, что даже опытный нотариус может не сразу
заметить подлог. Некоторые мошенники даже научились клонировать печати
нотариусов и воспроизводить их идентичные копии.
Третий способ — создание фейковых сайтов и телеграм-ботов.
Мошенники создают копии известных сервисов поиска недвижимости (Авито,
Яндекс.Недвижимость, ЦИАН), которые отличаются от оригиналов только одной
буквой в адресе сайта. Когда потенциальный покупатель заходит на такой сайт и
вводит свои данные, они немедленно передаются мошенникам. Телеграм-боты
используются для привлечения клиентов и сбора их личной информации и банковских
данных.
Четвёртый способ — использование глубфейков и подделки
голоса. Мошенники создают видеозаписи якобы владельцев квартир, используя
технологию глубфейка, на которых якобы владелец согласен продать квартиру,
встречается с покупателем, подписывает договоры. Когда покупатель требует
видеоконференцию с владельцем, мошенник может включить записанное видео или
даже провести видеозвонок, используя маску глубфейка, которая скрывает лицо
мошенника и показывает якобы лицо владельца.
Пятый способ — перехват данных и фишинг. Мошенники создают
фишинговые ссылки, которые выглядят как ссылки на легитимные сервисы, но на
самом деле ведут на поддельные сайты, где злоумышленники собирают личные
данные, номера банковских карт и пароли. Они также используют технику
социальной инженерии, когда якобы нужно зарегистрироваться в системе «умный
дом» для получения доступа к закрытой территории, но вместо этого заполняется
форма, которая передаёт данные мошенникам.
Судебная практика и проблемы правоприменения
Одна из главных причин, по которой «схема Долиной» стала
столь успешной, — это особенности российской судебной системы, которая склонна
вставать на сторону жертв мошенничества (или якобы жертв) и менее симпатична к
покупателям, действующим в соответствии с законом.
Согласно статье 178 Гражданского кодекса РФ, сделка,
совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом
недействительной, если заблуждение было настолько существенным, что сторона не
совершила бы эту сделку, если бы знала о действительном положении дел. Проблема
в том, что понятие «существенное заблуждение» очень размыто, и суды имеют
большую свободу в его интерпретации.
В деле Долиной суд пришёл к выводу, что существенное
заблуждение — это когда жертва полагает, что совершает мнимую, фиктивную
сделку, в то время как на самом деле совершается реальная сделка с переходом
права собственности. Это разумное толкование. Однако мошенники взяли эту норму
и начали использовать её для своих целей. Теперь практически любой продавец
может прийти в суд и сказать: «Я не хотел продавать эту квартиру, я был введён
в заблуждение, я думал, что это фиктивная сделка» — и часто суды верят ему.
Суды также очень сочувствуют пожилым людям, особенно если
речь идёт о пенсионерках. Судьи понимают, что пожилые люди часто становятся
жертвами мошеннического воздействия, и поэтому они склонны встречать их
требования с большей симпатией, чем требования молодых предпринимателей. Это,
конечно, хороший импульс, но он используется мошенниками в своих целях.
Суды также отказываются требовать возврата денег покупателю,
мотивируя это тем, что деньги были переданы мошенникам и уже исчезли, поэтому
возмещать их просто нечем. Однако это создаёт ситуацию, при которой
добросовестный покупатель несет весь вес убытков, в то время как продавец (будь
то жертва мошенничества или его сообщница) выходит практически сухой из воды.
Ещё один момент — это психолого-психиатрические экспертизы.
В деле Долиной была проведена экспертиза, которая показала, что артистка
находилась в состоянии, при котором она не могла полностью понимать характер и
значение своих действий. Мошенники поняли эту уязвимость и теперь пытаются
получить подобные экспертизы якобы для своих подставных продавцов. Однако
проведение таких экспертиз требует времени и денег, поэтому пока не все
мошенники это делают.
Воздействие на рынок недвижимости и экономические последствия
«Эффект Долиной» оказал чрезвычайно деструктивное
воздействие на рынок недвижимости. Доверие, которое было уже подорвано волной телефонного
мошенничества в предыдущие годы, было окончательно подорвано этим прецедентом.
Во-первых, произошло резкое изменение в поведении
покупателей. Многие потенциальные покупатели отказались от покупки квартир,
принадлежащих пожилым людям. Риелторы сообщают, что покупатели активно
расспрашивают о возрасте продавца и зачастую отказываются от сделок с пожилыми
людьми. Это создало ситуацию, при которой пожилые люди оказались в ещё более
уязвимом положении — их квартиры труднее продать, и они вынуждены снижать цены.
Во-вторых, произошло резкое удлинение сроков сделок. Если
раньше сделка от начала до конца могла быть совершена за 2-3 недели, то теперь
это может занять 2-3 месяца. Это связано с тем, что покупатели требуют
дополнительные проверки, юристы требуют собрать больше документов, нотариусы
требуют проведения дополнительных экспертиз.
В-третьих, произошло значительное увеличение стоимости
сделок. Услуги юристов, нотариусов, независимых экспертов — всё это стоит
денег. Покупатели и продавцы были вынуждены эти расходы нести. Для малоимущих людей это стало серьёзным препятствием при совершении сделок.
В-четвёртых, произошло резкое снижение активности на рынке
вторичной недвижимости. Владельцы квартир, особенно пожилые люди, переосмыслили
решение о продаже. Почему продавать квартиру, если сделка может быть оспорена в
суде? Почему беспокоиться, если можно просто остаться с квартирой? Это привело
к снижению предложения на рынке, что, в свою очередь, привело к повышению цен
на жилье.
В-пятых, произошло изменение в составе участников рынка.
Слабые и неопытные риелторы были вытеснены с рынка, так как они не смогли
адаптироваться к новым условиям. Остались только опытные и хорошо оснащённые
риелторы, которые могли предложить полный спектр услуг по защите интересов
своих клиентов.
В-шестых, появились новые виды мошенничества. Мошенники
адаптировали «схему Долиной» и для продажи подержанных автомобилей. К концу
2025 года эта схема также стала часто практиковаться в отношении автомобилей,
что создало новый фронт проблем для потребителей и правоохранительных органов.
Законодательные инициативы и попытки решения проблемы
В связи с масштабом проблемы, государство и общественные
организации начали предпринимать попытки её решения. В Государственную думу
были внесены законопроекты, которые предлагают защитить добросовестных
покупателей от «эффекта Долиной».
Депутаты Государственной думы Сергей Колунов и Илья Вольфсон
направили обращение на имя председателя Верховного суда РФ Игоря Краснова, в
котором подробно описали проблему и предложили два ключевых решения.
Первое решение — обязательное нотариальное удостоверение
всех сделок, связанных с приобретением недвижимости. Нотариус, как независимое
лицо, должен будет удостовериться в добровольности и осознанности действий
обеих сторон, проверить документы, запросить информацию из государственных
реестров, и если будут признаки мошенничества, отказать в удостоверении сделки.
Второе решение — обязательное страхование сделок в
уполномоченных организациях, если продаваемое или покупаемое имущество является
для кого-то из сторон единственным. Титульное страхование станет финансовой
гарантией для покупателя на случай, если сделка будет оспорена впоследствии.
Третье решение, которое обсуждается, — введение так
называемого «охлаждающего периода», когда деньги покупателя задерживаются в
банке на определённое время (например, неделю) перед передачей продавцу. Это
даст время для проверки сделки и возможности отменить её, если будут обнаружены
признаки мошенничества.
Четвёртое решение — централизованный реестр рисков, в
котором будут учтены все случаи оспаривания сделок. Это позволит риелторам и юристам
быстро проверить, был ли данный продавец участником подозрительных сделок в
прошлом.
Пятое решение — обязательные проверки психического и
финансового состояния собственника перед совершением сделки. Это может быть
достигнуто через использование справок из психоневрологических диспансеров,
банков и других учреждений.
Однако все эти инициативы находятся ещё на ранних стадиях
обсуждения. Пока что никакие серьёзные законодательные изменения не были
приняты, и рынок недвижимости продолжает переживать кризис доверия.
Как защитить себя от «схемы Долиной»
Если вы планируете купить квартиру в условиях «эффекта
Долиной», вам необходимо предпринять целый комплекс мер защиты. Прежде всего,
избегайте квартир с подозрительно низкой ценой. Если цена на 30-50% ниже
рыночной, это красный флаг. Такая цена часто используется мошенниками для
привлечения покупателей.
Во-вторых, проверьте продавца. Если продавец — пожилой
человек, особенно женщина-пенсионерка, требуйте дополнительные документы.
Попросите справку из психоневрологического диспансера о дееспособности
продавца. Это может быть расценено как оскорбительно, но в условиях «эффекта
Долиной» это необходимость.
В-третьих, требуйте, чтобы сделка была удостоверена
нотариусом. Нотариус проведёт более тщательную проверку, чем вы сами, и может
выявить признаки мошенничества.
В-четвёртых, требуйте использования нотариального депозита.
Не передавайте деньги продавцу напрямую. Переводите деньги на счёт нотариуса,
который будет держать их до того момента, когда все условия сделки будут
выполнены.
В-пятых, оформите титульное страхование. Это полис, который
защищает вас на случай, если сделка будет оспорена в суде и вы потеряете право
собственности на квартиру.
В-шестых, пригласите на сделку юриста. Юрист проверит все
документы, убедится в их подлинности, проведёт проверку продавца через
различные базы данных.
В-седьмых, требуйте, чтобы все встречи были зафиксированы на
видео. Это поможет доказать в суде, что продавец действовал добровольно и
понимал, что подписывает.
В-восьмых, проверьте историю владения квартирой. Если
квартира часто меняла владельцев в короткие сроки, это может быть признаком
подозрительной активности.
В-девятых, получите выписку из ЕГРН и проверьте наличие
обременений, арестов, залогов. Убедитесь, что на квартире нет никаких проблем.
В-десятых, проконсультируйтесь с независимым оценщиком о
реальной рыночной стоимости квартиры. Если предлагаемая цена значительно ниже,
это может быть мошенничеством.
История покупателей-жертв: уроки из реальной жизни
Хотя история Ларисы Долины и Полины Лурье является наиболее
известной, она не является единственной. По всей России появляются сотни
похожих историй, каждая из которых оставляет следы разорённых семей и
подорванного доверия к судебной системе.
В одном городе Татарстана несколько молодых семей купили
квартиры, прошли все необходимые процедуры, внесли крупные суммы денег, и в
результате потеряли всё. Оказалось, что продавцы якобы были введены в
заблуждение мошенниками. Суды встали на сторону продавцов, и квартиры были
возвращены им, в то время как покупатели остались без денег и без крыши над
головой. Некоторые из этих семей берут ипотеку на квартиру, которой они не
владеют, потому что банк требует погашения кредита, хотя квартира была изъята.
В Москве есть квартира, которая была передана из рук в руки
пять раз за последнее время — каждый раз с одинаковым сценарием. Покупатель
вносит деньги, продавец обращается в суд, заявляя, что он был введён в
заблуждение, суд встаёт на сторону продавца, покупатель теряет всё. Это
приводит к ситуации, при которой никто больше не хочет покупать эту квартиру, и
она остаётся никому не нужной.
В Санкт-Петербурге есть история о молодой паре, которые
накопили своей жизнью деньги, чтобы купить первую квартиру. Они тщательно проверили
все документы, получили справки, провели экспертизы. Всё было идеально. Но
через несколько месяцев после завершения сделки продавец, пожилая женщина,
пришла в суд и сказала, что она была введена в заблуждение мошенниками. Суд ей
поверил, и молодая пара потеряла свой первый дом и все свои сбережения.
Эти истории показывают, что проблема глубже, чем просто
судебная ошибка в одном деле. Это системная проблема, которая требует
системного решения.
Будущее рынка недвижимости и необходимые реформы
Если не принять срочные меры, рынок недвижимости в России
может практически полностью развалиться. Доверие — это основа любого рынка, и
когда доверие подорвано, рынок перестает функционировать нормально.
Необходимо срочно принять законодательные изменения, которые
защитят добросовестных покупателей. Это включает обязательное нотариальное
удостоверение, обязательное титульное страхование, введение «охлаждающего
периода», создание централизованного реестра рисков, и обязательные проверки
дееспособности продавца.
Необходимо также изменить подход судов к применению статьи
178 ГК РФ. Суды должны быть более осторожны при признании сделок
недействительными и требовать очень убедительных доказательств того, что продавец
действительно был введён в заблуждение. Кроме того, если сделка признана
недействительной, продавец должен быть обязан возвращать полученные деньги
покупателю, по крайней мере в той части, которая была переведена мошенникам
(если доказано, что такой перевод имел место).
Необходимо также усилить меры по борьбе с мошенничеством.
Правоохранительные органы должны более активно преследовать мошенников, которые
специализируются на схеме Долиной. Это включает не только уголовное
преследование, но и гражданские иски о возмещении убытков.
Необходимо также создать образовательные программы для
населения, которые помогут людям распознавать признаки мошенничества и защищать
себя. Это особенно важно для пожилых людей, которые являются основными целями
мошенников.
В итоге, рынок недвижимости в России может восстановиться только если будет восстановлено доверие. А доверие может быть восстановлено только если государство, судебная система и общество возьмут на себя ответственность за решение этой проблемы.
FAQ: Часто задаваемые вопросы об «эффекте Долиной» и мошенничестве при продаже квартир
Вопрос 1: Что такое «эффект Долиной» и когда он возник?
«Эффект Долиной» — это термин, который описывает массовое
распространение мошеннических схем, при которых продавцы после совершения
сделки купли-продажи обращаются в суд с требованием признать сделку
недействительной, ссылаясь на якобы произошедшее мошенничество или заблуждение.
Термин возник в связи с громким делом певицы Ларисы Долиной, которая летом 2024
года стала жертвой телефонных мошенников, продала свою квартиру, а затем
добилась её возврата через суд. После этого судебного решения (март 2025 года)
началась волна подобных исков по всей стране.
Первые упоминания об «эффекте Долиной» появились в начале
октября 2025 года, когда стало ясно, что схема распространяется в массовом
масштабе. К концу третьего квартала 2025 года мошенники уже заработали на этой
схеме 8,2 миллиарда рублей. Это явление получило такое распространение, что
даже появилась статья в Википедии, описывающая эту схему. Суть феномена в том,
что судебная практика по делу Долиной была адаптирована мошенниками для
совершения новых преступлений, при которых добросовестные покупатели теряют как
свои деньги, так и купленные квартиры.
Вопрос 2: Как мошенники используют судебное решение по делу Долиной для своих афер?
Мошенники используют решение по делу Долиной в качестве
прецедента, который демонстрирует, что суды готовы вернуть квартиру продавцу,
даже если покупатель прошёл все необходимые процедуры. Механизм работает
следующим образом: мошенники находят привлекательную квартиру, находят или
нанимают подставного «продавца» (обычно пожилого человека), выставляют квартиру
на продажу по низкой цене, привлекают покупателя, заключают сделку и получают
деньги.
После этого якобы продавец обращается в суд и утверждает,
что он был введён в заблуждение мошенниками, что он не намеревался продавать
квартиру по-настоящему, что деньги были отняты мошенниками. Суд, помня о деле
Долиной, часто встаёт на сторону продавца и признает сделку недействительной.
Квартира возвращается продавцу, но деньги не возвращаются покупателю (их якобы
украли мошенники). В результате мошенники получают то, что им нужно — деньги
или квартиру — при этом скрываясь за якобы судебной защитой жертвы
мошенничества.
Вопрос 3: Почему суды встают на сторону продавцов в делах об оспаривании сделок?
Суды встают на сторону продавцов, прежде всего, потому что
российская судебная система исторически защищала жертв мошенничества и других
видов обмана. Статья 178 ГК РФ позволяет признавать сделки недействительными,
если они совершены под влиянием существенного заблуждения. Суды интерпретируют
эту норму в пользу продавцов, особенно если речь идёт о пожилых людях, которые
часто становятся жертвами телефонного мошенничества.
Кроме того, суды понимают, что иногда жертвы мошенничества
остаются без имущества и без денег, и попытка помочь таким жертвам кажется
справедливым и гуманным решением. Однако суды не учитывают, что при таком
подходе добросовестный покупатель также остаётся без денег и без квартиры, и
что его положение может быть не менее трагичным. Таким образом, суды пытаются
защитить одну жертву (продавца) за счёт другой жертвы (покупателя), что создаёт
асимметричное и несправедливое распределение убытков.
Вопрос 4: Каков масштаб проблемы в России в настоящий момент?
Масштаб проблемы огромен и продолжает расти. По данным
экспертов, к третьему кварталу 2025 года мошенники заработали на «схеме
Долиной» 8,2 миллиарда рублей. Компания «Новострой» сообщает, что к концу
октября 2025 года в пользу пожилых продавцов выносилось около 45% судебных
решений по делам об оспаривании сделок. Это означает, что практически половина
исков о признании сделок недействительными выигрывается продавцом.
По оценкам компании «Инком-Недвижимость», в Москве каждая
десятая квартира, выставленная на продажу, находится якобы в руках жертвы
мошенничества. Это означает, что 10% рынка может быть заражено мошеннической
деятельностью. Проблема затрагивает все крупные города России. В
Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске и других городах также
зафиксированы случаи массового оспаривания сделок по схеме Долиной. Количество
судебных споров продолжает расти экспоненциально.
Вопрос 5: Как технологии (ИИ, цифровые инструменты) способствуют развитию афер?
Искусственный интеллект и другие цифровые технологии стали
мощным оружием в руках мошенников. Во-первых, ИИ используется для создания
поддельных изображений квартир, которые выглядят совершенно реалистично, но на
самом деле созданы нейросетью. Раньше такие подделки можно было обнаружить,
используя обратный поиск по картинкам, но теперь каждое изображение уникально.
Во-вторых, ИИ используется для подделки документов. Мошенники
могут создавать поддельные выписки из ЕГРН, техпаспорта, свидетельства о праве
собственности с такой точностью, что даже опытный нотариус может не заметить
подлог на первый взгляд. В-третьих, фейки используются для создания
поддельных видеозаписей якобы владельцев квартир, которые якобы согласны
продать недвижимость.
В-четвёртых, фейковые сайты и телеграм-боты используются для
привлечения потенциальных покупателей и сбора их личной информации и банковских
данных. В-пятых, фишинговые ссылки и методы социальной инженерии используются
для перехвата паролей и банковских реквизитов. Все эти технологии делают аферы
более масштабными, более трудными для разоблачения, и более прибыльными для
мошенников.
Вопрос 6: Почему добросовестный покупатель остаётся без защиты в судебной системе?
Российская судебная система исторически защищала жертв
мошенничества и других видов обмана, но при этом не рассматривала в достаточной
степени интересы добросовестных третьих лиц, которые могут пострадать в
результате судебного решения. Понятие «добросовестный приобретатель» в
гражданском праве обычно означает человека, который приобрел имущество не зная
о каких-либо проблемах с этим имуществом и не имея оснований подозревать о
мошенничестве.
Однако в делах, связанных с недействительностью сделок на
основании заблуждения, суды часто не защищают добросовестного приобретателя.
Суды исходят из того, что если сделка признана недействительной, имущество
должно быть возвращено в его первоначальное состояние, независимо от того,
пострадает ли при этом добросовестный третий участник. Суды не требуют, чтобы
продавец возвращал деньги покупателю, если эти деньги якобы были украдены
мошенниками. В результате покупатель остаётся без защиты и теряет всё — и деньги,
и квартиру.
Вопрос 7: Какие законодательные изменения предлагаются для борьбы с «эффектом Долиной»?
В Государственную думу были внесены законопроекты, которые предлагают защитить добросовестных покупателей от «эффекта Долиной». Главные предложенные изменения включают: 1) обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, связанных с приобретением недвижимости. Нотариус будет удостоверяться в добровольности и осознанности действий обеих сторон и может отказать в удостоверении, если обнаружит признаки мошенничества. 2. Обязательное страхование сделок в уполномоченных организациях, если продаваемое или покупаемое имущество является для кого-то из сторон единственным. Титульное страхование станет финансовой гарантией для покупателя. 3) Введение «охлаждающего периода», когда деньги задерживаются в банке на определённое время перед передачей продавцу. 4) Создание централизованного реестра рисков, в котором будут учтены все случаи оспаривания сделок. 5) Обязательные проверки психического и финансового состояния собственника перед совершением сделки. Однако эти инициативы находятся на ранних стадиях обсуждения и пока не приняты в качестве закона.
Вопрос 8: Как отличить мошенническую схему от легитимной сделки?
Существует ряд признаков, которые должны вас насторожить при
покупке квартиры. Во-первых, подозрительно низкая цена — если цена на 30-50%
ниже рыночной, это красный флаг. Во-вторых, продавец — пожилой человек,
особенно пенсионерка, которая срочно продаёт квартиру. В-третьих, истории о
якобы срочной необходимости продажи: развод, переезд за границу, болезнь.
В-четвёртых, отказ использовать нотариуса или нотариальный
депозит. В-пятых, требование передать деньги наличными. В-шестых, история
предыдущих владельцев — если квартира часто меняла владельцев в короткие сроки,
это может быть признаком подозрительной активности. В-седьмых, отсутствие
полной документации или странности в документах. В-восьмых, нежелание продавца
участвовать в видеозаписи встреч или присутствии свидетелей. В-девятых, отказ
предоставить справки о дееспособности. В-десятых, если что-то в сделке вызывает
у вас ощущение неправильности, доверьте ему и проконсультируйтесь с юристом.
Вопрос 9: Как защитить себя при покупке квартиры в условиях «эффекта Долиной»?
Вот практические меры защиты: 1) Наймите опытного юриста для сопровождения сделки. Юрист проверит всё — документы, продавца, историю квартиры. 2) Требуйте, чтобы сделка была удостоверена нотариусом. Нотариус проведёт тщательную проверку и может выявить мошенничество. 3) Требуйте использования нотариального депозита. Не передавайте деньги продавцу напрямую. 4) Оформите титульное страхование. Это полис, который защищает вас на случай, если сделка будет оспорена в суде. 5) Требуйте справку из психоневрологического диспансера о дееспособности продавца. Это может быть расценено как оскорбительно, но в условиях «эффекта Долиной» это необходимость. 6) Пригласите на сделку свидетелей (друзей, родственников). 7) Зафиксируйте всё на видео — переговоры, подписание документов, передачу ключей. 8) Проверьте историю владения квартирой. 9) Получите выписку из ЕГРН и проверьте наличие обременений. 10) Если цена подозрительно низкая, избегайте этой сделки.
Вопрос 10: Что будет с рынком недвижимости, если проблема не будет решена?
Если проблема не будет решена, рынок недвижимости в России может практически полностью развалиться. Доверие, которое является основой любого рынка, может быть окончательно подорвано. Покупатели будут избегать рынка вторичной недвижимости, особенно квартир, принадлежащих пожилым людям. Это приведёт к дальнейшему снижению активности на рынке и повышению цен на жилье.
