То, что происходит на рынке недвижимости в 2025 году, — это
не просто изолированные случаи криминала. Это системная эпидемия, которая
затрагивает как неопытных покупателей, мечтающих о собственном жилье, так и
опытных продавцов, которые знают процедуры, но не готовы к новому качеству
угроз. Интернет полон историй о людях, потерявших миллионы рублей и оставшихся
без жилья. Родители, которые копили всю жизнь, чтобы помочь своим детям,
оказались жертвами мошенников. Пенсионеры, которые собирались продать свою
единственную квартиру и переехать поближе к семье, столкнулись с невозможностью
совершить сделку из-за скрытых обременений, о которых они не знали. История
повторяется снова и снова, в каждом случае оставляя следы разрушенных мечт и
разорённых семей.
Классические схемы мошенничества с использованием поддельных документов
Одна из самых распространённых и давно известных схем
мошенничества в сфере недвижимости — это продажа квартиры с использованием
поддельных документов. Эта схема, которая, казалось бы, должна была быть
пресечена благодаря современным системам проверки, остаётся невероятно
популярной и, что самое печальное, довольно эффективной. Мошенники начинают с
того, что арендуют интересующую их квартиру на несколько дней или недель, пока
настоящий владелец находится в отпуске или командировке. Затем они просят у
владельца копию его паспорта якобы для каких-то формальностей, или вообще
действуют через риелтора, который может быть как соучастником преступления, так
и просто неосторожным человеком, не проверившим документы должным образом.
После этого мошенники, имея копию паспорта, обращаются к
специалистам, которые изготовляют фальшивые документы — выписку из Единого
государственного реестра недвижимости (ЕГРН), свидетельство о праве
собственности, техпаспорт, справку из БТИ (если это старые документы) и другие
правоустанавливающие бумаги. Качество поддельных документов в 2025 году
достигло невероятного уровня. Преступники нанимают людей с опытом в полиграфии,
используют специальное оборудование, умеют воспроизводить защитные элементы и
голограммы. При беглом взгляде такие документы выглядят абсолютно легально, и
даже опытный риелтор может на них «напороться».
Затем мошенники выставляют квартиру на продажу, обычно по
цене ниже рыночной. В объявлении они указывают фразы вроде «срочная продажа»,
«собственник живет за границей», «только иногородним», «без просмотров» или
другие фразы, которые создают атмосферу срочности и неопытности продавца.
Потенциальный покупатель, привлечённый низкой ценой, звонит и начинает
переговоры. Мошенники изображают из себя владельцев, рассказывают трогательную
историю о том, почему они так срочно продают квартиру (уехали за границу,
переехали, развелись, нужны деньги на операцию), и просят внести задаток на
карту якобы для фиксирования квартиры за покупателем. Никогда настоящий
продавец не согласится на передачу денег без присутствия в этом процессе
нотариуса, юриста или как минимум без предварительной проверки его личности и
прав на имущество.
Когда покупатель переводит задаток, мошенники исчезают.
Примерно через несколько месяцев, когда покупатель пытается зарегистрировать
свое право собственности, обнаруживается подлог, и Росреестр отказывает в
регистрации. Но это не самое страшное. Самое страшное происходит, когда
настоящий владелец квартиры узнаёт о том, что его квартира якобы была продана,
и обращается в суд. Он требует вернуть имущество, ссылаясь на то, что не давал
согласия на продажу. Суд встаёт на его сторону, так как документы были
поддельными, и покупатель теряет и свои деньги (задаток), и саму квартиру. Ещё
более ужасный сценарий — когда мошенники успевают отремонтировать квартиру,
перепланировать её, а затем продают её даже нескольким покупателям
одновременно. Результат — судебные баталии, которые длятся годами.
Продажа арендованной квартиры — когда мошенники не владеют имуществом
Другая классическая, но не менее опасная схема — это продажа
квартиры, которую мошенники не владеют и даже не арендуют, а просто использует
временно. Мошенники находят привлекательную квартиру, каким-то образом попадают
внутрь (через соседей, через фиксированный код от входной двери, через
поддельный ключ), фотографируют её, выставляют объявление в интернет и ждут
покупателя. Иногда они назначают встречу в самой квартире, рассказывая
покупателю историю о том, что это квартира их сестры или брата, которые
находятся за границей, или что это наследная квартира, которую нужно срочно
продать. Покупатель, видя чистую, красиво обставленную квартиру, часто готов
совершить сделку.
Другой вариант этой схемы — аренда квартиры на несколько
дней за дорого. Мошенники арендуют квартиру, выдав себя за туристов или деловых
людей, и в период аренды приглашают в квартиру потенциальных покупателей,
выдавая себя за владельцев. Они рассказывают, что нужны деньги для встречной
сделки, что объект продаётся срочно, что есть другие покупатели, которые уже
почти договорились о покупке. Все эти истории ложны, и все контакты, которые
выдают мошенники (номера телефонов владельца, адрес его офиса), — это либо
подделки, либо номера самих мошенников, использующих несколько телефонов и
SIM-карт.
Когда покупатель вносит задаток, мошенники исчезают. Если
покупатель пытается позже связаться с ними, номера оказываются недействительными.
Если он приходит на адрес, указанный в договоре, там либо вообще другой бизнес,
либо люди, которые не знают мошенников. А настоящий владелец квартиры
совершенно ничего об этом не знает. Этот вариант схемы особенно опасен, потому
что задаток попадает в руки мошенников без каких-либо следов связи с реальной
квартирой или реальным владельцем. Кроме того, если покупатель попытается
зарегистрировать право собственности, он столкнётся с огромной путаницей, так
как никакие документы, которые он подписал якобы с владельцем, не соответствуют
реальности.
Новые технологии в арсенале мошенников - ИИ, голос и видео
2025 год отмечен революционным развитием технологий в
преступном мире. Мошенники теперь используют искусственный интеллект для
создания поддельных аудиозаписей и видеозаписей, которые очень трудно отличить
от реальных. Схема работает так: мошенник находит в интернете видеозапись или
аудиозапись настоящего владельца квартиры (например, интервью, выступление,
видео с YouTube, посты в социальных сетях), и с помощью нейросети создает новые
записи якобы этого же человека, в которых он якобы согласен продать квартиру,
якобы встречается с покупателем, якобы подписывает договоры.
Когда потенциальный покупатель говорит, что хочет
видеоконференцию с владельцем, мошенник может предоставить поддельное видео или
даже провести видеозвонок, используя фейк-маску, которая изображает лицо
владельца. На таких видео-встречах мошенник якобы согласует условия сделки,
рассказывает о причинах продажи квартиры, показывает документы якобы на своём
столе. Покупатель видит перед собой якобы настоящего владельца и чувствует себя
защищённым, полагая, что всё честно.
Кроме того, мошенники могут использовать искусственный
интеллект для подделки электронной подписи владельца. Они получают образцы
подписи из открытых источников (к примеру, из судебных документов,
опубликованных в интернете, или из документов, загруженных на государственные
сайты), и нейросеть создает идеальную копию этой подписи. Затем эта поддельная
подпись используется для подписания договоров купли-продажи в электронном виде.
При этом настоящий владелец может не знать об этом вообще, пока не получит
письмо из Росреестра о том, что его квартира зарегистрирована в собственности
другого человека.
Наиболее опасный вариант использования ИИ — создание якобы
видеозвонков от представителей ФСБ, МВД, судебных приставов или других
государственных органов. Мошенник подделывает голос чиновника, создавая видео,
на котором якобы сотрудник спецслужб рассказывает о якобы проведённой проверке
квартиры владельца, о якобы обнаруженных нарушениях, о якобы грозящем
рейдерском захвате и предлагает срочно продать квартиру якобы для защиты. Как
показала история с Ларисой Долиной, такие звонки невероятно эффективны в
создании паники и страха.
Схема с использованием подставных лиц и поддельных доверенностей
Ещё одна очень распространённая и особенно опасная схема -
использование подставных лиц в сочетании с поддельными доверенностями.
Мошенники нанимают или находят социально уязвимых людей (наркозависимых,
бездомных, людей с алкогольной зависимостью) и предлагают им заработок.
Мошенник объясняет «подставному владельцу», что он должен притворяться
собственником квартиры и дать согласие на продажу. В качестве компенсации
подставное лицо получает относительно небольшую сумму — от 5 до 20 тысяч
рублей, в то время как мошенник заработает сотни тысяч или миллионы на этой
схеме.
Подставное лицо наделяется поддельной доверенностью, которая
якобы выдана настоящим владельцем квартиры. Качество поддельных доверенностей в
2025 году очень высока. Мошенники клонируют печати нотариусов, подделывают
подписи, воспроизводят бланки доверенностей с полной точностью. Затем
подставное лицо, имея в руках эту доверенность, встречается с потенциальным
покупателем, выдаёт себя за доверенное лицо владельца (обычно якобы это
сын/дочь, брат/сестра владельца), и начинает переговоры о продаже квартиры.
Покупатель встречается с подставным лицом якобы в офисе
риелтора или в кафе, видит «живого человека», получает поддельную доверенность
и договор, написанный якобы от руки или отпечатанный на компьютере. Если
покупатель достаточно осторожен и требует проверить доверенность в реестре
нотариусов (что очень правильно!), мошенники могут быть готовы к этому. Они
либо поддельную доверенность, либо выдают её за старую бумагу, которая якобы
ещё не была зарегистрирована в системе.
После того, как покупатель вносит авансовый платёж или даже
полную сумму, подставное лицо исчезает. Когда покупатель пытается позже
встретиться с «владельцем», появляется настоящий собственник квартиры, который
совершенно ничего не знает о сделке и требует вернуть его имущество. Суд встаёт
на его сторону, поскольку доверенность поддельная, и покупатель теряет деньги.
Что касается подставного лица — оно просто скрывается, получив свой небольшой
заработок, и мошенники нанимают другого.
Продажа квартир с юридическими обременениями и скрытыми долгами
Существует целый класс мошенничества, при котором мошенники
не создают поддельные документы и не используют подставных лиц, а просто
продают квартиры, на которые у них действительно есть права, но которые
обременены долгами, арестами или другими юридическими проблемами. Эта схема
менее очевидна для неопытного покупателя, но не менее опасна.
Мошенник может приобрести квартиру на торгах в результате
банкротства или может получить её по наследству с долгами. Затем он выставляет
квартиру на продажу, обычно по цене ниже рыночной, выдавая себя за человека,
который срочно нуждается в деньгах. Мошенник говорит покупателю, что квартира
абсолютно чистая, что на ней нет никаких долгов, обременений или арестов.
Покупатель, не проведя должную проверку, заключает договор и вносит авансовый
платёж.
Позднее, когда покупатель пытается зарегистрировать своё
право собственности или получить выписку из ЕГРН, обнаруживается, что на
квартире висит ипотека, что задолженность по коммунальным услугам составляет
полмиллиона рублей, что есть судебный арест, что на квартиру наложено
уведомление о начислении налогов или что кто-то из прежних собственников
оставил за собой право пожизненного проживания. Все эти обременения переходят
на нового собственника, который теперь не может ни распоряжаться квартирой, ни
даже получить выписку об отсутствии долгов.
В худшем случае покупатель может обнаружить, что кредитор, в
интересах которого была наложена ипотека, требует выселения из квартиры. А если
это была жилплощадь, купленная в результате банкротства, то кредиторы могут
оспорить сделку в суде, если они докажут, что цена была явно занижена или что
мошенник пытался вывести имущество из конкурсной массы банкротства.
Телефонные мошенничества с использованием подмены номеров
В последние годы получила большое распространение схема
мошенничества, при которой мошенники звонят владельцам квартир, выдавая себя за
представителей правоохранительных органов, налоговых служб, банков или судебных
приставов. Используя технологию подмены номеров телефонов, они могут позвонить
с номера, который выглядит как официальный номер МВД, ФСБ, ФНС или суда.
Схема развивается так: мошенник звонит и рассказывает, что
при проведении проверки обнаружены якобы нарушения на банковских счетах, что
якобы начато предварительное следствие, что якобы грозит рейдерский захват
квартиры или конфискация имущества в связи с якобы финансовыми преступлениями.
Мошенник создаёт атмосферу срочности и опасности, торопит владельца принимать
решения. Он предлагает владельцу срочно продать квартиру якобы для того, чтобы
вывести её из зоны риска, или якобы передать деньги на якобы безопасный счет
спецслужб для защиты.
Как история с Ларисой Долиной показала, такие звонки очень
эффективны даже в отношении образованных и состоятельных людей. Мошенники
используют правильную лексику, ссылаются на реальные законы, упоминают реальные
номера уголовных дел (часто вымышленные, но звучащие правдоподобно), и создают
правдоподобные сценарии. Если жертва в момент звонка находится в стрессовом
состоянии, усталости или под влиянием лекарств, её способность адекватно
оценивать ситуацию значительно снижается.
Практические меры защиты для продавца квартиры
Если вы планируете продать квартиру, вам необходимо
предпринять целый комплекс мер защиты. Прежде всего, никогда не продавайте
квартиру без помощи квалифицированного юриста. Юристы отличаются от риелторов
тем, что риелтор помогает найти покупателя и провести переговоры, а юрист
обеспечивает юридическую безопасность сделки. Хороший юрист выполнит полную
проверку покупателя, убедится в его финансовых возможностях и благонадежности,
проверит все документы, которые будут подписаны, и проследит, чтобы сделка была
заключена либо через нотариуса, либо с использованием депозитного счета в
банке.
Второе правило — используйте нотариуса для удостоверения
сделки. Нотариус — это государственный служащий, который несет ответственность
за правильность сделки. Перед удостоверением договора нотариус проверит паспорт
покупателя по базе МВД, получит паспортное досье, изучит всю историю владения
имуществом по выписке из ЕГРН, выяснит, нет ли ареста или обременений, не
проходит ли продавец процедуру банкротства. Нотариус также проверит, находится
ли продавец в браке и получит ли согласие супруга на продажу. Если будут
признаки мошенничества, нотариус откажет в удостоверении сделки.
Третье правило — снизьте привлекательность вашей квартиры
для мошенников. Не публикуйте объявление о продаже с фотографиями квартиры,
адресом и ценой. Лучше разместить объявление через риелтора или через
доверенное лицо. Не указывайте в объявлении вашу личную информацию, номер
телефона, социальные сети. Мошенники используют эту информацию для создания
фальшивых профилей и страниц.
Четвёртое правило — будьте осторожны с людьми, которые
звонят вам якобы от государственных органов. Если кто-то позвонит и предложит
вам срочно продать квартиру якобы для защиты от рейдерского захвата или якобы
для участия в спецоперации, это 99% — мошенничество. Положите трубку, не
слушайте больше, и если вы действительно беспокоитесь, позвоните сами на
официальный номер МВД, ФСБ или суда (найдите номер в справочнике или на
официальном сайте) и уточните, проводилась ли проверка.
Пятое правило — если вам нужно продать квартиру срочно, не
выставляйте цену ниже рыночной на 30-50%. Низкая цена — красный флаг для любого
разумного покупателя, но как раз такие покупатели, которые видят невероятно
выгодное предложение, — это часто мошенники, которые проверяют вашу готовность
к сделке или ищут возможность опустить руку жертве еще глубже в ловушку.
Шестое правило — используйте безналичные расчёты. Никогда не
берите задаток или авансовый платёж наличными. Все платежи должны проходить
либо через банк, либо через банковскую ячейку, либо через нотариальный депозит.
Это создаёт след платежа, который поможет отследить деньги в случае
мошенничества.
Как проверить покупателя перед заключением сделки
Опытный юрист всегда проверяет потенциального покупателя
перед тем, как позволить продавцу заключить с ним сделку. Такая проверка обычно
включает анализ открытых и закрытых баз данных, в которых содержится информация
о судимостях, участии в судебных спорах, банкротствах и других проблемах. Юрист
может выявить, что покупатель в прошлом участвовал в аналогичных схемах или
имеет историю обмана других продавцов.
Один из ключевых признаков потенциального мошенника — это
опыт банкротства. Если человек прошёл процедуру личного банкротства несколько
лет назад, это может указывать на его финансовую безответственность или на то,
что он был участником схемы вывода активов. Другой признак — короткая история
владения недвижимостью. Если покупатель владеет своей квартирой менее года и
при этом активно участвует в нескольких сделках купли-продажи, это может
указывать на то, что он использует эту квартиру для финансовых схем.
Ещё один признак — наличие множественных судебных
разбирательств и исполнительных производств. Если у человека есть невыплаченные
судебные решения, долги перед кредиторами, а сейчас он покупает дорогую
квартиру, это может быть признаком того, что он пытается вывести активы из
конкурсной массы или скрывает имущество от кредиторов. Такие покупатели часто
становятся фигурантами скандалов, когда кредиторы начинают оспаривать сделку
через суд.
Хороший юрист будет настаивать на том, чтобы покупатель
доказал источник своих средств. Если человек вдруг решил купить квартиру
стоимостью 10 миллионов рублей, но его официальный доход составляет 50 тысяч
рублей в месяц, это вызывает вопросы. Юрист потребует документы о кредите,
подарке или другом законном источнике денег. Если покупатель не может объяснить
источник средств, это признак того, что деньги могут быть получены преступным
путём или что покупатель может быть участником схемы отмывания денег.
Роль нотариуса и Росреестра в защите от мошенничества
Нотариусы в России играют огромную роль в защите интересов
сторон при совершении сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение сделки
не является обязательным по закону, но это очень мудрое решение в современных
условиях. Нотариус обладает специальными полномочиями и доступом к информации,
которая недоступна обычному человеку или даже юристу. Нотариус может запросить
дополнительные справки из государственных органов, может провести более
глубокую проверку подлинности документов.
Если нотариус в момент удостоверения договора заметит
признаки мошенничества, он имеет право отказать в удостоверении и даже
направить информацию в правоохранительные органы. Нотариус несет
профессиональную ответственность за свои действия, в том числе материальную,
поэтому нотариусы обычно очень осторожны. Если нотариус отказал вам в
удостоверении договора, это очень плохой знак для всей сделки.
Кроме того, когда договор удостоверен нотариусом,
регистрация прав в Росреестре проходит в ускоренном режиме (в течение
нескольких дней вместо 7-30 дней), так как нотариус гарантирует правильность и
подлинность всех документов. Нотариус также ведет реестр всех сделок, которые
он удостоверяет, поэтому все данные о сделке сохраняются и могут быть проверены
позднее.
Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации,
кадастра и картографии) отвечает за регистрацию прав собственности на
недвижимость. При попытке зарегистрировать право собственности на квартиру,
которая была получена мошеннически, Росреестр может выявить несоответствия в
документах и отказать в регистрации. Однако, к сожалению, Росреестр не всегда
может выявить поддельные документы, особенно если подделка выполнена очень
качественно.
Страхование и альтернативные способы защиты
В последние годы в России стало развиваться титульное
страхование — специальный вид страхования, который защищает покупателей от
риска потери квартиры в результате оспаривания сделки. Если суд признает сделку
недействительной и покупателя выселяют из квартиры, страховая компания
возмещает ему полную стоимость квартиры. Это невероятно важный вид защиты в
современных условиях. Юристы рекомендуют всем покупателям обязательно оформить
титульное страхование.
Существуют также услуги банковского депозита, когда деньги
продавца переводятся на счет банка, а не передаются непосредственно покупателю.
Если в процессе сделки выявляются какие-то проблемы, деньги могут быть
возвращены. Это снижает риск для продавца, что покупатель внесет авансовый
платёж, а затем откажется от сделки без возврата денег.
Ещё один способ защиты — видеозапись процесса подписания документов. Опытные юристы настаивают на том, чтобы весь процесс был записан на видео. Если позднее возникнут вопросы о том, был ли продавец в нормальном психическом состоянии, понимал ли он, что подписывает, видеозапись может служить доказательством в суде.
FAQ: Часто задаваемые вопросы о мошенничестве при продаже квартиры
Вопрос 1: Какие признаки должны насторожить продавца при общении с потенциальным покупателем?
Существует целый ряд признаков, которые должны вызвать
подозрение у продавца. Во-первых, это предложение о покупке квартиры по цене,
намного превышающей рыночную, или наоборот, предложение о покупке по цене, явно
ниже рыночной. Оба варианта могут указывать на мошенничество. Во-вторых, если
покупатель требует срочно оформить сделку без согласия супруга продавца (если
продавец женат), это красный флаг. В-третьих, если покупатель предлагает
вносить деньги частями через разные каналы (часть наличными, часть через карту,
часть через криптовалюту), это может указывать на попытку скрыть источник
средств.
В-четвёртых, если покупатель отказывается проводить сделку
через нотариуса и требует оформить её либо по доверенности, либо через
подставное лицо, это очень опасно. В-пятых, если покупатель требует приватности
и просит не рассказывать о сделке соседям или друзьям, это также может быть
признаком мошенничества. В-шестых, если при встречах с покупателем у вас
возникает ощущение, что он спешит, торопит вас, создаёт атмосферу срочности —
это признак классической тактики манипулирования. Все эти красные флаги означают,
что вам нужно немедленно проконсультироваться с юристом перед тем, как
подписывать какие-либо документы.
Вопрос 2: Как проверить подлинность документов, которые предоставляет покупатель?
Проверка подлинности документов — это сложная процедура,
которая требует профессиональных навыков. Во-первых, вы должны проверить
паспорт покупателя. Если вы знаете кого-то в правоохранительных органах, вы
можете попросить провести проверку паспорта по базе МВД. Нотариус может
автоматически проверить паспорт при удостоверении сделки. Во-вторых, если
покупатель действует по доверенности, вы должны проверить подлинность
доверенности в реестре нотариусов. На сайте Федеральной нотариальной палаты (https://notariat.ru/) можно найти информацию о реестре доверенностей и
проверить, действительно ли доверенность была выдана конкретным нотариусом.
В-третьих, если покупатель предоставляет документы о своих
финансовых возможностях (выписки из банка, справки о доходах, документы о
наличии кредита), вы можете попросить юриста проверить подлинность этих
документов через банк или другие официальные источники. В-четвёртых, если есть
какие-то сомнения в подлинности документов, никогда не стесняйтесь требовать у
покупателя оригиналы для проверки экспертизой. Проведение почерковедческой экспертизы, фотографической экспертизы или проверки документов в
государственных органах — это всё действия, которые полностью допустимы и
которые защищают вас от мошенничества.
Вопрос 3: Что такое "ведомый продавец" и как избежать этой ловушки?
"Ведомый продавец" - это термин, который
обозначает ситуацию, когда продавец квартиры находится под контролем или
влиянием третьего лица, обычно мошенника. Мошенник может манипулировать
продавцом через угрозы, давление, обман или социальную инженерию. В результате
продавец совершает сделку, которая ему невыгодна, не вполне понимая, что
происходит. Классический пример — пожилой человек, который живёт один, и к нему
приходит якобы представитель коммунальной службы, рассказывает ложную историю о
неправильно начисленных платежах, предлагает «защитить» его имущество, и в
результате убеждает пожилого человека подписать документы о продаже квартиры.
Другой пример — человек, который находится в финансовых
затруднениях и встречает якобы благодетеля, который предлагает ему срочный
кредит, но в обмен требует в залог его квартиру. После оформления залога
«благодетель» исчезает, и имущество теряется. Чтобы избежать этой ловушки,
продавец должен: 1) никогда не подписывать документы, которые он не полностью
прочитал и не понял; 2) всегда консультироваться с юристом перед подписанием;
3) не доверять устным обещаниям, всё должно быть документально оформлено; 4) рассказать
о сделке своим близким и попросить их совета; 5) если кто-то создаёт атмосферу
срочности и давления, это очень плохой знак.
Вопрос 4: Что делать, если я уже подписал договор с подозрительным покупателем, но ещё не получил деньги?
Если вы подписали договор, но деньги ещё не поступили, это,
может быть, последний момент, когда вы сможете остановить сделку. Во-первых,
немедленно обратитесь к юристу и покажите ему договор. Юрист проверит договор
на предмет подлогов, ошибок, неправильных формулировок, которые могут указывать
на мошенничество. Во-вторых, обратитесь в Росреестр и уточните, была ли подана
заявка на регистрацию перехода права собственности. Если регистрация уже начала
процесс, его может быть сложнее остановить.
В-третьих, если договор был удостоверен нотариусом, нотариус
может помочь вам расторгнуть договор по взаимному согласию сторон (если
согласие получено) или может рекомендовать вам обратиться в суд. В-четвёртых,
если есть основания полагать, что договор содержит признаки подлога, вы можете
обратиться в полицию с заявлением о подозрении на мошенничество. Полиция может
провести проверку и возбудить уголовное дело. В-пятых, постарайтесь связаться с
покупателем и уточнить причину задержки платежа. Если покупатель начинает
давать уклончивые ответы или исчезает, это очень плохой знак. Всё это требует
срочного вмешательства юриста и правоохранительных органов.
Вопрос 5: Кто такие "бабушки-мошенницы" и как они работают?
"Бабушками-мошенницами" называют пожилых людей
(обычно женщин), которые сами становятся жертвами мошенничества через
телефонные звонки якобы от правоохранительных органов, и в результате продают
свои квартиры под давлением. Однако, в более широком смысле, этот термин стал
использоваться для обозначения людей, которые демонстрируют признаки умственной
или эмоциональной уязвимости, и мошенники специально ищут таких людей.
Мошенники смотрят на то, как человек одет, какой у него возраст, есть ли у него
признаки заболеваний (например, человек ходит с тростью, плохо слышит). Они
обращаются к пожилым людям с историями, которые вызывают сочувствие или страх:
рассказы о якобы болезни внучки, о якобы опасности для имущества, о якобы
необходимости срочно помочь правоохранительным органам.
Мошенники используют специальную лексику, которая создаёт
впечатление авторитета и компетентности. Они ссылаются на реальные законы,
реальные государственные органы, реальные номера. Они создают сложные сценарии,
в которых жертве нужно выполнять определённые действия якобы для защиты или для
помощи органам. Это деление людей по признаку уязвимости позволило мошенникам
создать целое движение, в котором "бабушки-мошенницы" (которые на
самом деле жертвы) рекламируют услуги настоящих мошенников через свои
социальные сети или через знакомых. Результат — эпидемия телефонного
мошенничества, которая продолжает расти в 2025 году.
Вопрос 6: Должна ли сделка по продаже квартиры быть обязательно удостоверена нотариусом?
По закону Российской Федерации, удостоверение сделки по
купле-продаже недвижимости нотариусом не является обязательным. Договор может
быть заключен в простой письменной форме, и сделка может быть зарегистрирована
в Росреестре без нотариального удостоверения. Однако, в современных условиях
2025 года, когда мошенничество достигло чрезвычайно высокого уровня, нотариальное
удостоверение настоятельно рекомендуется. Нотариальное удостоверение не
гарантирует 100% защиту от мошенничества, но оно значительно снижает риски.
При нотариальном удостоверении нотариус проводит проверку
личности сторон, проверяет подлинность документов, убеждается в том, что
стороны понимают последствия сделки и действуют добровольно. Нотариус
запрашивает информацию из различных государственных реестров, включая
информацию об арестах, залогах, банкротстве. Если нотариус заметит признаки
мошенничества, он имеет право отказать в удостоверении. Кроме того, при
нотариальном удостоверении регистрация в Росреестре проходит ускоренно (3-5
дней вместо 7-30 дней), и нотариус несет материальную ответственность за свои
действия. Поэтому, хотя нотариальное удостоверение требует дополнительных
расходов (обычно 0,5-1% от стоимости недвижимости), это инвестиция в вашу
безопасность, которая полностью оправдана.
Вопрос 7: Как защитить себя от звонков якобы от правоохранительных органов?
Если вы получаете звонок якобы от МВД, ФСБ, судебного
пристава или другого государственного органа, который предлагает вам срочно
продать квартиру якобы для защиты от рейдерского захвата или для участия в
спецоперации, это почти гарантированно мошенничество. Государственные органы
никогда не будут звонить вам и предлагать продать квартиру. Государственные
органы не занимаются вопросами защиты вашего имущества от рейдерского захвата.
Если есть реальная угроза рейдерского захвата, вам нужно обратиться в суд
самостоятельно, а не ждать звонка от правоохранительных органов.
Вот, что вы должны делать, если получили такой звонок: 1)
Положите трубку и не слушайте больше информацию. 2) Если вы в панике,
успокойтесь. 3) Найдите в справочнике или на официальном сайте номер телефона
того органа, от которого якобы звонили, и позвоните туда сами (не используйте
номер, который вам дали). 4) Уточните, звонили ли они вам и правда ли то, что
рассказывалось. 5) Немедленно обратитесь к юристу и в полицию и подайте
заявление о подозрении на мошенничество. 6) Предупредите своих близких об этой
схеме. 7) Если вам был дан номер якобы офиса органа, не ходите туда, так как
там может быть логово мошенников.
Вопрос 8: Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы убедиться в её "чистоте"?
Перед покупкой квартиры вы должны провести комплексную
проверку. Во-первых, получите выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Эта
выписка покажет, кто является текущим собственником, какие обременения имеются
(залоги, аренда, сервитуты, аресты), есть ли ограничения в отношении сделок.
Во-вторых, проверьте историю владения по ЕГРН. Если квартира часто меняла
владельцев, особенно в короткие периоды, это может быть признаком подозрительной
активности.
В-третьих, проверьте техническое состояние и соответствие
документов. Получите кадастровый паспорт, тех.паспорт (или единый техплан),
поэтажный план. Убедитесь, что площадь в документах соответствует
действительности, что нет несогласованных перепланировок. В-четвёртых,
проверьте наличие прав третьих лиц. Убедитесь, что в квартире не
зарегистрированы третьи лица, которые имеют право проживания (особенно пожилые
люди или дети). В-пятых, проверьте, нет ли задолженностей по коммунальным услугам
и налогам. В-шестых, проверьте продавца — его участие в судебных спорах,
банкротствах, исполнительных производствах. В-седьмых, обязательно оформите
титульное страхование. Всё это потребует помощи юриста и может занять несколько
недель, но это всё необходимо для защиты вашего инвестиции.
Вопрос 9: Почему важно использовать услуги юриста при продаже или покупке квартиры?
Юрист в сделке с недвижимостью выполняет совершенно другую
функцию, чем риелтор. Риелтор помогает найти контрагента, провести переговоры о
цене и условиях. Юрист обеспечивает юридическую безопасность сделки. Юрист
проверяет все документы, убеждается в отсутствии подлогов, проверяет
контрагента (особенно покупателя) на предмет благонадежности, проверяет объект
на предмет обременений и других проблем. Юрист составляет договор таким
образом, чтобы защитить интересы своего клиента, включает в договор гарантии и
оговорки, которые могут защитить в будущем.
Юрист также организует безопасную передачу денег, обычно
через банковскую ячейку или нотариальный депозит. Юрист сопровождает сделку на
всех этапах — при подписании документов, при передаче ключей, при регистрации в
Росреестре. Если возникают какие-то проблемы, юрист может дать совет, как их
разрешить. Стоимость услуг юриста обычно составляет 15-50 тысяч рублей в
зависимости от сложности сделки. Это небольшая плата по сравнению с
потенциальными убытками, если вы попадетесь на крючок мошенников. Опытный юрист
может спасти вас от потери миллионов рублей и всего жилья.
Вопрос 10: Что делать, если я уже стал жертвой мошенничества при продаже или покупке квартиры?
Если вы уже стали жертвой мошенничества, вам нужно
действовать быстро. Во-первых, немедленно обратитесь в полицию и подайте
заявление о преступлении. Вы должны рассказать о всех деталях мошенничества — о
том, как вас обманули, какие документы были поддельными, какие сделки совершены
без вашего согласия. Во-вторых, обратитесь к юристу, который имеет опыт в
судебных делах по мошенничеству с недвижимостью. Юрист поможет вам подать
иск в суд о признании сделки недействительной, о возврате имущества и о
возмещении убытков.
В-третьих, если ваша квартира уже зарегистрирована за другим человеком, вам нужно попытаться аннулировать эту регистрацию через суд. Вы должны доказать, что регистрация основана на поддельных документах или что сделка была совершена без вашего согласия. В-четвёртых, если вы потеряли деньги, попробуйте обратиться в банк, с которого были произведены платежи. Банк может отменить транзакции в определённых случаях. В-пятых, если вы оформили титульное страхование, обратитесь к страховой компании и подайте страховой иск. Страховая компания может возместить вам стоимость квартиры. В-шестых, постарайтесь собрать все доказательства мошенничества — переписку по электронной почте, записи разговоров, документы, фотографии. Всё это поможет вам в суде. И помните - уголовное дело может помочь вам взыскать деньги со счета мошенника, если он будет найден.
