Явление, получившее название «эффект Долиной», стало
системным кризисом на рынке недвижимости. Более трёх тысяч семей в России стали
жертвами этой схемы, потеряв не только свои сбережения, но и мечту о
собственном жилище. Молодые семьи, которые копили всю жизнь, чтобы купить свою
первую квартиру, оказались в ситуации, когда они потеряли и квартиру, и деньги,
и при этом всё ещё должны платить ипотечные платежи банку. Пенсионеры, которые
планировали продать свои квартиры, чтобы помочь внукам, столкнулись с тем, что
их квартиры теперь никто не хочет покупать.
Генезис проблемы - как одно решение создало прецедент
Для понимания того, как произошла трансформация
справедливого судебного решения в инструмент мошенничества, необходимо
вернуться к началу марта 2025 года. Суд, рассматривая исковое заявление Ларисы
Долиной против Полины Лурье, столкнулся с очень сложной и беспрецедентной
ситуацией. С одной стороны, была явная жертва мошенничества — Долина, которая
была обманута преступниками и потеряла квартиру и сотни миллионов рублей. С
другой стороны, была молодая мать-одиночка Полина Лурье, которая добросовестно
купила квартиру, прошла все необходимые процедуры, и теперь рисковала потерять
как свои деньги, так и саму квартиру.
Суд встал перед выбором: защитить жертву мошенничества или
защитить добросовестного приобретателя? Хамовнический суд выбрал первый
вариант. Суд рассудил, что жертва мошенничества требует большей защиты, потому
что она была активно обманута третьими лицами, в то время как Лурье, хотя и добросовестная,
всё же является «профессиональным риелтором» и должна была проявить большую
осмотрительность.
Однако, суд не рассмотрел все последствия своего решения.
Суд не думал о том, что его решение создаст прецедент, который будет
использован тысячами мошенников по всей России. Суд не думал о том, что
определённо придумают способ адаптировать схему Долиной под свои нужды. Суд не
предположил, что начнёт волна «напоминающих» дел, в которых продавцы, часто
действуя в сговоре с мошенниками, будут обращаться в суды и требовать возврата
квартир.
Первые упоминания об «эффекте Долиной» появились в начале
октября 2025 года, то есть примерно через шесть месяцев после решения суда
первой инстанции. К этому времени мошенники уже понимали, как использовать это
решение. Они начали обращаться в суды по всей России с требованиями о признании
сделок купли-продажи недействительными. Они предоставляли якобы свидетельства
мошенничества, якобы справки из психиатрических диспансеров, якобы видеозаписи,
на которых они якобы отрицают, что совершали сделку добровольно.
Адаптация схемы - как мошенники используют прецедент
Мошенники показали себя очень способными в деле адаптации
судебного решения под свои нужды. Они не просто скопировали дело Долиной один в
один. Они создали целый набор вариаций на эту тему, которые работают в разных
регионах, в разных судах, с разными категориями людей.
Первая схема адаптации - использование пожилого возраста
продавца. Мошенники поняли, что судьи испытывают сочувствие к пожилым людям,
которые якобы стали жертвами мошенничества. Поэтому они стали специально
нанимать или обманывать пожилых людей для участия в схеме в качестве
«продавцов». Когда такой пожилой «продавец» приходит в суд и говорит, что его
обманули, судья с большей вероятностью поверит ему.
Вторая схема - использование двух подставных лиц. В этом
варианте есть «продавец» (обычно пожилой человек) и якобы «настоящий владелец»,
который приходит в суд и говорит, что продавец украл его квартиру или получил
её по поддельным документам. Якобы настоящий владелец требует вернуть квартиру
ему, а не продавцу. Результат — квартира возвращается якобы настоящему
владельцу, а деньги покупателя исчезают.
Третья схема - использование якобы психиатрических справок.
Мошенники поняли, что психиатрическая экспертиза сыграла ключевую роль в деле
Долиной. Поэтому они начали подделывать справки из психоневрологических
диспансеров, в которых якобы подтверждается, что продавец находился в
состоянии, при котором не мог понимать значение своих действий. Качество
подделок варьируется — иногда это совершенно очевидные подделки, которые суд
отклоняет, но иногда подделки очень качественные.
Четвёртая схема — использование видеозаписей. В деле Долиной
видеозапись не была представлена, потому что Долина не согласилась её делать
(она была в состоянии паники и стресса). Однако, мошенники поняли, что
видеозапись может быть мощным доказательством. Они начали создавать
видеозаписи, на которых якобы продавец отрицает, что подписал договор
добровольно, или на которых якобы видно, что продавец находится в состоянии
стресса или под влиянием угроз. Качество таких видеозаписей также варьируется —
некоторые выглядят совершенно сфабрикованными, но другие выглядят довольно
убедительно.
Пятая схема — использование технологий ИИ и фейков.
Самые продвинутые мошенники начали использовать искусственный интеллект для
создания поддельных документов и видеозаписей. Они создают поддельные выписки
из ЕГРН, поддельные справки из психоневрологических диспансеров, поддельные
видеозаписи, на которых якобы видно, как продавец отрицает, что совершал
сделку.
Все эти схемы объединены одной общей целью: получить
квартиру или деньги, не возвращая ничего покупателю. Все эти схемы опираются на
судебный прецедент дела Долиной, который показал, что суды готовы вставать на
сторону «жертвы» мошенничества, даже если это означает, что добросовестный
покупатель потеряет всё.
Статистика и масштабы катастрофы
Масштабы распространения «эффекта Долиной» просто
ошеломляют. Если раньше число судебных решений о признании сделок
недействительными было относительно небольшим, то теперь оно выросло резко и
стремительно. По данным Российской гильдии риелторов, число судебных споров,
когда продавец требует вернуть квартиру, а потом не возвращает деньги, выросло на
15-20% всего за один год.
В третьем квартале 2025 года (июль-сентябрь) мошенники
заработали на этой схеме 8,2 миллиарда рублей. Это означает, что в среднем
мошенники зарабатывают почти 90 миллионов рублей в день! Для сравнения, это
больше, чем бюджет многих небольших городов России.
По данным Росреестра, за 2024 год были признаны
недействительными более трёх тысяч сделок с участием продавцов пожилого
возраста. Более трёх тысяч семей потеряли деньги и квартиры. Более трёх тысяч
людей оказались в ситуации, когда они потеряли не только инвестицию в жилище,
но и чувство безопасности, веру в систему, веру в людей.
Компания «Новострой» провела исследование и установила, что
к концу октября 2025 года в пользу пожилых продавцов выносилось около 45%
судебных решений по делам об оспаривании сделок. Это означает, что практически
половина всех дел, в которых пожилой человек утверждает, что он был введён в
заблуждение мошенниками, выигрываются им. Это — тревожная тенденция.
Эксперты указывают, что схема начала распространяться не
только на недвижимость, но и на другие виды имущества. К концу 2025 года «схема
Долиной» также стала часто практиковаться при продаже подержанных автомобилей.
Люди покупали автомобили у пожилых людей, а потом продавцы, ссылаясь на якобы
произошедшее мошенничество, обращались в суды и требовали возврата автомобилей.
Изменение судебной практики и подход судов
Одно из самых тревожных последствий «эффекта Долиной» — это
изменение подхода судов к рассмотрению подобных дел. Елена Мищенко,
руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ
Супермаркет недвижимости», высказала озабоченность по этому поводу: «Раньше
основой для оценки спора были документы и действия сторон. Сейчас ключевым
фактором стало внутреннее состояние продавца во время сделки, его эмоции и
субъективные ощущения».
Это означает, что судьи начали ориентироваться на
субъективные ощущения продавца, а не на объективные факты. Если продавец
утверждает, что его ввели в заблуждение, что он не осознавал последствий своих
действий, или что он действовал под давлением, суд может признать сделку
недействительной, даже если есть множество объективных доказательств того, что
сделка была совершена добровольно. Например, даже если:
· Есть
видеозапись, на которой продавец ясно заявляет о своём согласии на продажу
· Есть
справка из психоневрологического диспансера о дееспособности продавца
· Есть
квитанция о получении денег
· Продавец
сам обращался к нотариусу
· Все
документы подписаны собственноручно
Несмотря на всё это, суд может всё равно признать сделку
недействительной, если продавец позднее утверждает, что он был под влиянием
мошенников. Это происходит потому, что судьи следуют примеру дела Долиной и
считают, что внутреннее состояние продавца важнее объективных фактов.
Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета
Госдумы по строительству и ЖКХ, в интервью «Дума ТВ» заявила: «Наверное, эта
волна, когда продавцы, объявляя себя жертвами влияния, начинают требовать
квартиры обратно, и суды принимают такие решения, она действительно началась
после дела Долиной». Она также уточнила: хотя в России нет прецедентного права
(как в странах англосаксонской системы), суды часто ориентируются на решения
своих коллег.
Воздействие на рынок недвижимости и поведение участников
Влияние «эффекта Долиной» на рынок недвижимости было почти
катастрофическим. Доверие, которое уже было подорвано волной телефонного
мошенничества в предыдущие годы, было окончательно подорвано этим судебным
решением.
Первое изменение в поведении участников рынка — покупатели
начали активно избегать квартир, принадлежащих пожилым людям. Риелторы
сообщают, что потенциальные покупатели специально спрашивают, сколько лет
продавцу, и если ему более 65 лет, они отказываются от покупки. Это привело к
ещё большему обнищанию пожилых людей, которые теперь не могут продать свои
квартиры.
Второе изменение — появление так называемых «токсичных
квартир». Квартиры пожилых людей стали рассматриваться как потенциально опасные
инвестиции. Даже если квартира в отличном состоянии, находится в хорошем месте,
имеет справедливую цену, покупатели опасаются, что продавец позднее подаст в
суд и потребует вернуть квартиру.
Третье изменение — резкое увеличение использования
нотариального депозита. Раньше депозит использовался в относительно небольшом
проценте сделок, но теперь это стало почти обязательным условием для любой
сделки, особенно если продавец — пожилой человек.
Четвёртое изменение — необходимость проведения
дополнительных проверок и экспертиз. Покупатели теперь требуют справки о
дееспособности продавца из психоневрологического диспансера, требуют
видеозаписи процесса заключения сделки, требуют присутствия свидетелей.
Пятое изменение — резкое увеличение стоимости сделок. Все
эти дополнительные проверки, услуги юристов, видеозаписи, экспертизы — всё это
стоит денег. Сделка, которая раньше могла быть совершена за 20-30 тысяч рублей
в виде комиссии риелтора и услуг юриста, теперь обходится в 100-150 тысяч
рублей.
Шестое изменение — снижение активности на рынке вторичной
недвижимости. По данным риелторов, количество сделок с вторичным жильём
снизилось на 20-30% в различных регионах. Люди просто не хотят рисковать и
покупают либо новые квартиры (хотя это дороже), либо вообще откладывают
покупку.
Жертвы эффекта Долиной - истории из реальной жизни
За статистикой и цифрами стоят реальные люди, чьи жизни были
разрушены «эффектом Долиной». Вот некоторые из их историй.
История первая: молодая семья из Татарстана. Они скопили 2,5
миллиона рублей за пять лет работы и купили первую квартиру у пожилой
пенсионерки. Сделка была совершена через нотариуса, были все справки, было
видео. Однако через три месяца пенсионерка обратилась в суд и заявила, что она
была введена в заблуждение мошенниками. Суд встал на её сторону. Молодая семья
потеряла свои 2,5 миллиона рублей и квартиру. У них остался ипотечный кредит в
другом банке, который они продолжают платить, несмотря на то, что не имеют
никакого имущества.
История вторая: мужчина в возрасте 45 лет. Он работал на
производстве, скопил 1,5 миллиона рублей и купил комнату в коммунальной
квартире у пожилой женщины. Женщина получила деньги, дала ключи, он
зарегистрировался. Но потом женщина обратилась в суд и сказала, что мошенники
заставили её продать комнату. Суд признал сделку недействительной. Мужчина
потерял деньги и комнату. Он остался без жилья и без сбережений.
История третья: молодая мать-одиночка. Она получила
наследство в размере 800 тысяч рублей и решила купить маленькую однокомнатную
квартиру. Она нашла объявление о продаже квартиры у пожилой женщины,
договорилась о цене, совершила сделку через риелтора. Всё было оформлено
правильно. Но через несколько недель женщина обратилась в суд. Суд встал на её
сторону. Молодая мама потеряла свои 800 тысяч рублей и квартиру, в которой она
хотела вырастить своего ребёнка.
Все эти истории — не вымышленные, это реальные случаи,
которые произошли после решения по делу Долиной. И таких историй тысячи.
Попытки государства решить проблему
Осознав масштабы проблемы, государство начало предпринимать
попытки её решения. В Государственную думу были внесены законопроекты, которые
предлагают защитить покупателей от «эффекта Долиной».
Первое предложение — введение так называемого «периода
охлаждения». Согласно этому предложению, между подписанием договора и передачей
денег должно пройти минимум неделя (или даже больше). Это даст время сторонам
одуматься и позволит суду провести дополнительные проверки.
Второе предложение — введение требования, что продавец
должен подтвердить, что у него есть, где жить после продажи квартиры. Это будет
затруднено для мошенников, которые планируют вернуть квартиру через суд.
Третье предложение — обязательное нотариальное удостоверение
всех сделок с недвижимостью. Нотариус, как независимое лицо, может проверить
адекватность продавца, его дееспособность, наличие мошеннических признаков.
Четвёртое предложение — создание единого реестра дел о
признании сделок недействительными. Это позволит судам видеть, был ли данный
продавец в качестве истца в аналогичных делах ранее.
Пятое предложение — введение обязательного титульного
страхования для всех сделок с недвижимостью. Титульное страхование защищает
покупателя на случай, если сделка будет впоследствии оспорена в суде.
Однако все эти предложения находятся на ранних стадиях
обсуждения. Пока что никакие серьёзные законодательные изменения не были
приняты, и рынок недвижимости продолжает переживать кризис.
Роль СМИ и социальных сетей в распространении информации
Интересный момент в истории «эффекта Долиной» — роль СМИ и
социальных сетей. После решения суда по делу Долиной, история разлетелась по
всем СМИ. Все газеты, журналы, телеканалы, интернет-сайты писали об этом.
Мошенники и недобросовестные продавцы читали эти статьи и осознавали, что они
могут использовать эту схему.
Более того, в Москве даже появилась так называемая «стена
Долиной»: жители столицы стали приносить к стенам дома, где живёт Лариса
Долина, мягкие игрушки, записки и тапочки «на удачу». Это символизировало, что
люди считали Долину героиней, жертвой, которой нужна поддержка. Однако, в то же
время, эта «стена Долиной» несла послание для мошенников: если ты выдашь себя
за жертву мошенничества, ты можешь стать народным героем и получить поддержку
от суда.
Предложения по решению проблемы
Для решения проблемы «эффекта Долиной» требуется комплексный
подход, который включал бы изменения в законодательстве, в судебной практике, и
в общественном сознании.
Первое — необходимо изменить подход судов к применению норм
о недействительности сделок. Суды должны быть более осторожны и требовать очень
убедительных доказательств того, что продавец действительно был введён в
заблуждение. Суды должны отдавать предпочтение объективным фактам (документам,
видеозаписям, справкам) перед субъективными ощущениями продавца.
Второе — необходимо применять двустороннюю реституцию во
всех случаях признания сделок недействительными. Если сделка признана
недействительной, то обе стороны должны возвращаться в свои первоначальные
имущественные положения. Это означает, что если квартира возвращается продавцу,
то деньги должны быть возвращены покупателю.
Третье — необходимо внедрить обязательное нотариальное
удостоверение всех сделок с недвижимостью. Нотариус может провести более
тщательную проверку и выявить признаки мошенничества или заблуждения.
Четвёртое — необходимо создать единый реестр дел о признании
сделок недействительными. Это позволит судам видеть, какие люди множественно
обращаются в суды с аналогичными исками.
Пятое — необходимо ужесточить наказание за фиктивные
обращения в суд. Если суд установит, что продавец сознательно обманул суд,
подав фиктивный иск, он должен быть привлечён к ответственности по статье 306
УК РФ (заведомо ложное показание в суде) или по аналогичной норме.
Шестое — необходимо провести информационную компанию, которая бы объяснила покупателям, как защитить себя при покупке квартиры. Люди должны знать о своих правах, о методах защиты, о предупреждающих знаках, которые указывают на потенциальное мошенничество.
FAQ: Часто задаваемые вопросы об «эффекте Долиной» и его влиянии на практику мошенничества
Вопрос 1: Как мошенники используют дело Долиной для совершения аферы?
Мошенники используют дело Долиной в качестве руководства для
совершения своих аферы. После решения суда в деле Долиной мошенники поняли, что
суды готовы встречать жертвам мошенничества и вставать на их сторону. Поэтому
они создали целую систему схем, которые копируют логику дела Долиной: мошенник
находит продавца (обычно пожилого человека), помогает ему продать квартиру,
получают деньги, а потом обращаются в суд с требованием о признании сделки
недействительной, ссылаясь на якобы произошедшее мошенничество.
Ключевой элемент схемы — использование того, что суды теперь
ориентируются на субъективные ощущения продавца, а не на объективные факты.
Если продавец просто скажет, что он был введён в заблуждение, суд часто верит
ему, даже если есть множество доказательств того, что сделка была совершена
добровольно. Мошенники также поняли, что психиатрическая экспертиза была одним
из ключевых элементов успеха дела Долиной, поэтому они начали подделывать
справки о психическом состоянии продавца.
Вопрос 2: Почему статистика возвратов квартир продавцами растёт так быстро?
Статистика возвратов квартир растёт быстро потому, что
мошенники увидели, что эта схема работает и приносит огромные прибыли. Согласно
данным, в третьем квартале 2025 года мошенники заработали на этой схеме 8,2
миллиарда рублей. Это огромная сумма, которая привлекает всё новых и новых
людей в криминальную деятельность.
Кроме того, суды начали благоволить к продавцам, ссылающимся
на якобы произошедшее мошенничество. По данным компании «Новострой», к концу
октября 2025 года в пользу пожилых продавцов выносилось около 45% судебных
решений по делам об оспаривании сделок. Это означает, что продавец имеет почти
50% шанс выиграть дело, даже если доказательства слабы.
Вопрос 3: Какие категории людей больше всего страдают от «эффекта Долиной»?
Больше всего страдают добросовестные покупатели, которые в
первый раз в жизни покупают квартиру. Молодые семьи, которые копили всю жизнь,
чтобы купить свой дом, оказываются в ситуации, когда они теряют не только свои
деньги, но и квартиру. Они остаются с ипотечными кредитами, которые по-прежнему
должны платить, несмотря на то, что не имеют никакого имущества.
Также страдают люди, которые не имеют большого опыта в
совершении сделок с недвижимостью. Они не знают, на какие опасные признаки
нужно обратить внимание, они не знают, какие проверки нужно провести, какие
документы нужно запросить. Они просто доверяют продавцу и риелтору и совершают
сделку, не зная, что она может быть оспорена в суде через месяц или два.
Вопрос 4: Как отличить мошеннические схемы от легитимных случаев жертв мошенничества?
Это очень сложный вопрос, потому что иногда сложно отличить
настоящую жертву мошенничества от мошенника, который выдаёт себя за жертву.
Однако, есть несколько признаков, которые могут указывать на мошенничество.
Во-первых, если продавец требует признания сделки недействительной спустя
длительное время после её совершения (месяцы или годы). Во-вторых, если
продавец совершил несколько аналогичных сделок в прошлом, и все они были
признаны судом недействительными.
В-третьих, если продавец не может предоставить убедительные
доказательства того, что он был введён в заблуждение (видеозаписи,
свидетельские показания, документы, которые показывают, что он не согласился на
сделку). В-четвёртых, если продавец ведёт себя странно в суде — не проявляет
эмоции жертвы, отвечает на вопросы как-то отстранённо, не может внятно
рассказать историю мошенничества.
Вопрос 5: Какие меры защиты может предпринять покупатель при покупке квартиры?
Покупатель может предпринять несколько мер защиты при
покупке квартиры. Во-первых, требовать обязательное нотариальное удостоверение
сделки. Нотариус проведёт более тщательную проверку продавца и может выявить
признаки мошенничества. Во-вторых, требовать справку о дееспособности продавца
из психоневрологического диспансера, особенно если продавец пожилого возраста.
В-третьих, использовать нотариальный депозит, при котором деньги задерживаются
на счёте нотариуса до полного завершения сделки.
В-четвёртых, нанять юриста для проведения комплексной
проверки продавца, истории владения квартирой, наличия обременений. В-пятых,
оформить титульное страхование — полис, который защищает покупателя в случае,
если сделка будет впоследствии оспорена. В-шестых, избегать покупок квартир по
подозрительно низкой цене, особенно у пожилых людей. В-седьмых, попросить
видеозапись процесса заключения сделки, где продавец ясно заявляет о своём
согласии.
Вопрос 6: Какова вероятность того, что суд признает сделку недействительной?
Вероятность того, что суд признает сделку недействительной,
была значительно увеличена после дела Долиной. По данным компании «Новострой»,
к концу октября 2025 года в пользу пожилых продавцов выносилось около 45%
судебных решений по делам об оспаривании сделок. Это означает, что у продавца
есть примерно 50% шанс выиграть дело.
Однако, вероятность зависит от того, насколько убедительными
являются доказательства. Если есть объективные доказательства того, что
продавец действовал добросовестно (видеозапись, справка о дееспособности,
свидетельские показания), то вероятность того, что суд признает сделку
недействительной, ниже. Если же доказательства слабы, то вероятность выше.
Вопрос 7: Может ли покупатель взыскать убытки с мошенников?
Теоретически, да. Если покупатель может доказать, что
мошенники специально организовали схему по возврату квартиры, он может подать
гражданский иск о взыскании убытков с мошенников. Однако, на практике это очень
сложно, потому что мошенники обычно работают через подставных лиц, и найти
самих мошенников очень трудно.
Кроме того, даже если мошенники будут найдены и осуждены в
уголовном порядке, это не гарантирует, что покупатель получит свои деньги
обратно. Уголовное наказание не вернёт деньги, оно только отправит мошенников в
тюрьму.
Вопрос 8: Как государство планирует решить проблему «эффекта Долиной»?
Государство предлагает несколько решений. Первое — введение
«периода охлаждения», когда между подписанием договора и передачей денег должно
пройти минимум неделя. Второе — введение требования, что продавец должен
подтвердить, что у него есть, где жить после продажи квартиры. Третье —
обязательное нотариальное удостоверение всех сделок.
Четвёртое — создание единого реестра дел о признании сделок
недействительными. Пятое — введение обязательного титульного страхования.
Однако, все эти меры находятся на ранних стадиях обсуждения и пока не приняты в
качестве закона.
Вопрос 9: Как изменилась судебная практика после дела Долиной?
После дела Долиной судебная практика существенно изменилась.
Судьи начали ориентироваться на субъективные ощущения продавца, а не на
объективные факты. Если продавец утверждает, что его ввели в заблуждение, что
он не осознавал последствий своих действий, или что он действовал под
давлением, суд может признать сделку недействительной, даже если есть множество
объективных доказательств того, что сделка была совершена добровольно.
Судьи также стали менее критичны к доказательствам,
представляемым продавцом. Если раньше суды требовали очень убедительных
доказательств мошенничества, то теперь суды готовы поверить продавцу на слово,
если он предоставит хотя бы какие-то «свидетельства» мошенничества (даже если
эти свидетельства сомнительны).
Вопрос 10: Какова роль адвокатов в развитии «эффекта Долиной»?
Адвокаты сыграли двойственную роль в развитии «эффекта
Долиной». С одной стороны, адвокат Марии Пухова, защищавшей интересы Ларисы
Долиной, проделала выдающуюся работу, представив убедительные доказательства
того, что Долина была жертвой мошенничества. Её мастерство помогло отстоять
права жертвы.
С другой стороны, после успеха в деле Долиной, другие адвокаты поняли, что эта схема работает, и начали использовать её для защиты своих клиентов (часто мошенников, выдающих себя за жертв). Некоторые адвокаты даже рекламируют свои услуги по возврату квартир через суд, что прямо способствует развитию мошенничества.
