Решение суда удовлетворило исковые требования Ларисы Долиной
в полном объёме, признав два договора (предварительный договор купли-продажи от
24 мая 2024 года и договор купли-продажи от 20 июня 2024 года)
недействительными сделками. Суд прекратил право собственности Полины Лурье на
спорную квартиру и признал
собственником квартиры Ларису Долину. Однако, и это был самый спорный момент
решения, суд не применил принцип двусторонней реституции, который предусмотрен
Гражданским кодексом РФ и предполагает взаимное возвращение сторонами всего
полученного по сделке. Полина Лурье не получила назад свои 112 миллионов
рублей.
Фактические обстоятельства дела и позиция истца
Суд установил следующие фактические обстоятельства. Лариса
Долина, народная артистка России, владела квартирой в престижном районе Москвы
- Хамовники, по адресу ул. Ксеньинская. Квартира представляла собой
пятикомнатное помещение общей площадью 236 квадратных метров. На момент
совершения сделки в квартире были зарегистрированы: сама Лариса Долина, её дочь
Александра Игоревна Долина и внучка (несовершеннолетняя). Квартира была
приватизирована, находилась в собственности Ларисы Долины, и никаких
обременений на неё не было.
Летом 2024 года (в апреле-июне) Лариса Долина начала
получать звонки от людей, выдающих себя за представителей государственных
органов. Согласно материалам уголовного дела, возбужденного по данному факту,
неустановленные лица, действуя группой по предварительному сговору, с целью
совершения хищения денежных средств Долины и её имущества, звонили ей,
используя технологию подмены номеров телефонов. Они представлялись как
сотрудники Федеральной службы по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг),
ФСБ, Следственного комитета и судебных органов.
Мошенники рассказывали Долине историю о том, что её счета
находятся в опасности, что её данные были использованы преступниками для
оформления фиктивных кредитов, что на её недвижимое имущество готовится
рейдерский захват, и что единственный способ защитить свои интересы — это
срочно продать квартиру якобы для того, чтобы её переданные деньги были
защищены на «безопасном счете» государственного органа.
В позиции Долины, как она изложена в исковом заявлении,
подчеркивалось, что она была введена в существенное заблуждение относительно
природы совершаемой сделки. Долина полагала, что она совершает мнимую,
фиктивную сделку, необходимую только для прохождения некоей спецоперации
правоохранительных органов, и что квартира якобы останется в её владении или
будет возвращена ей после завершения этой операции. Однако на самом деле
произошла реальная сделка по продаже квартиры, при которой право собственности
перешло к другому лицу (Полине Лурье) на постоянной основе.
В своём исковом заявлении Долина указала, что Полина Лурье,
являясь индивидуальным предпринимателем и профессиональным риелтором, должна
была обратить внимание на ряд обстоятельств, которые явно свидетельствовали об
искажении воли Долины. Во-первых, квартира была продана за 112 миллионов
рублей, что существенно отличалось от её рыночной стоимости (кадастровая
стоимость была определена в 123,2 миллиона рублей, а реальная рыночная
стоимость была значительно выше). Во-вторых, в квартире на момент продажи были
зарегистрированы Долина, её дочь и несовершеннолетняя внучка, но Лурье не
требовала от них снять регистрацию (что необычно при покупке квартиры).
В-третьих, сделка осуществлялась в спешном порядке, что при
внимательном отношении должно было вызвать вопросы. В-четвёртых, истец
полагала, что Полина Лурье, действуя как профессиональный риелтор и имея
реальную возможность выяснить причины срочной продажи квартиры по заниженной
стоимости, оставила этот вопрос без внимания и не проявила должную степень
осмотрительности и заботливости, которая ожидается от каждого участника
гражданского оборота.
Правовая позиция и основания иска
Правовая позиция Ларисы Долины была построена на двух
основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Первое основание — статья
178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного
заблуждения». Согласно этой статье, сделка может быть признана недействительной
по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если это заблуждение
было существенным, то есть таким, что при знании действительного положения дел
сторона не совершила бы сделку.
Второе основание — статья 177 ГК РФ «Сделки лица, не
способного понимать значение своих действий или руководить ими». Согласно этой
статье, сделка может быть признана судом недействительной, если в момент её
совершения гражданин не был способен понимать значение своих действий или
руководить ими вследствие психического расстройства или иного болезненного
состояния. Истец предоставила в суд результаты психолого-психиатрической
экспертизы, которые подтвердили, что во время совершения сделки Долина
находилась в состоянии, при котором она не могла в полной мере понимать
характер и значение своих действий.
Суд при вынесении решения опирался в основном на статью 178
ГК РФ о заблуждении. Суд постановил, что заблуждение Долины было существенным.
Суд признал, что Долина действительно заблуждалась относительно природы сделки.
Она полагала, что совершает мнимую или фиктивную сделку, которая не создаст
реальных правовых последствий, а в действительности совершала реальную сделку
по передаче права собственности на квартиру другому лицу.
Кроме того, суд отметил, что заблуждение было вызвано
действиями третьих лиц — мошенников, которые специально создали ситуацию психологического
давления и стресса, при которых Долина не могла адекватно оценивать ситуацию.
Суд указал, что такое заблуждение, вызванное внешним воздействием, является
достаточным основанием для признания сделки недействительной.
Позиция ответчика и встречные требования
Полина Лурье, выступая в качестве ответчика по иску Долины,
отрицала, что совершила какие-либо неправомерные действия. Её позиция была
следующей: она действовала добросовестно, приобрела квартиру на законных
основаниях, заплатила справедливую цену (согласно договору), выполнила все
необходимые процедуры регистрации. Лурье указывала, что она не была
информирована о том, что Долина была введена в заблуждение мошенниками, и не
имела оснований подозревать об этом.
Лурье также подала встречный иск к Долине о прекращении
права пользования квартирой и выселении Долины. Встречный иск был основан на
том, что Лурье якобы стала собственником квартиры по договору купли-продажи и
поэтому имеет право требовать от Долины, чтобы та освободила помещение. Лурье
также утверждала, что Долина и члены её семьи (её дочь и внучка) проживают в
квартире незаконно и должны быть выселены.
Согласно решению суда, встречные требования Полины Лурье
были отклонены. Суд постановил, что так как основной договор купли-продажи
признан недействительным, право собственности Лурье на квартиру прекращается, и
поэтому она не имеет оснований требовать выселение Долины из квартиры.
Анализ судебного решения и применённые нормы права
При анализе решения суда обращает на себя внимание то, что
суд пришёл к выводу об основаниях недействительности сделки, опираясь в
основном на статью 178 ГК РФ, а не на статью 179 ГК РФ, которая предусматривает
признание сделки недействительной при её совершении под влиянием обмана. Это
выбор нормы права имеет огромное значение, потому что статья 179 требует
доказывания того, что покупатель либо сам совершал обман, либо знал об обмане,
совершаемом третьими лицами. Доказать это было бы гораздо сложнее.
При применении же статьи 178 о заблуждении суд должен был
рассмотреть несколько вопросов, на которые были даны неоднозначные ответы.
Прежде всего, суд должен был определить, было ли заблуждение существенным. Суд
пришёл к выводу, что заблуждение было существенным, потому что Долина полагала,
что совершает мнимую сделку, а не реальную. Однако, согласно пункту 3 статьи
178 ГК РФ, заблуждение относительно мотивов сделки не считается достаточно
существенным для признания сделки недействительной.
Возникает вопрос: была ли это именно ошибка в мотивах? Если
бы Долина знала бы, что сделка является реальной и неотменяемой, согласилась ли
бы она на это? По логике статьи 178, ответ должен быть: нет, Долина никогда не
согласилась бы на реальную продажу. Поэтому заблуждение всё же касалось не
просто мотивов, а самой природы сделки — Долина заблуждалась о том, что
произойдёт с квартирой и денежными средствами. Суд интерпретировал это как
заблуждение о природе сделки, а не о мотивах.
Второй вопрос, который должен был рассмотреть суд — было ли
заблуждение распознаваемым? Согласно пункту 5 статьи 178 ГК РФ, суд может
отказать в признании сделки недействительной, если покупатель не знал и не
должен был знать о заблуждении продавца. Суд должен был ответить на вопрос:
должна ли была Полина Лурье как профессиональный риелтор заметить, что Долина
заблуждается? Суд исходил из того, что при нормальных обстоятельствах это можно
было бы не заметить, но учитывая совокупность признаков (очень низкая цена,
срочность, наличие зарегистрированных в квартире членов семьи, преклонный
возраст продавца), Лурье должна была проявить большую осмотрительность.
Спорная позиция суда по вопросу двусторонней реституции
Наиболее спорной частью решения суда является то, что суд не
применил принцип двусторонней реституции. Двусторонняя реституция — это базовый
принцип, предусмотренный пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, который
постулирует, что при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана
вернуть другой стороне всё полученное по этой сделке, а если возврат в натуре
невозможен, то возместить стоимость полученного.
В деле Долиной суд признал сделку недействительной, но при
этом не обязал Долину возвращать Лурье 112 миллионов рублей, полученные от
продажи квартиры. Суд мотивировал это тем, что деньги были переданы мошенникам
и поэтому возместить их из имущества Долины невозможно. Однако, такая позиция
суда является спорной, потому что она нарушает логику двусторонней реституции.
Есть несколько способов рассмотрения этой ситуации. Первый —
суд мог бы применить так называемую «виндикацию», которая предусматривает
истребование имущества из чужого незаконного владения, что суд фактически и
сделал, вернув квартиру Долине без компенсации. Второй — суд мог бы применить
двустороннюю реституцию и обязать Долину возместить Лурье стоимость
полученного, указав, что Долина может впоследствии взыскать эту сумму с
мошенников через гражданское производство.
Третий — суд мог бы учесть, что мошенники, а не сама Долина,
виновны в похищении денежных средств, и возложить ответственность за
компенсацию убытков Лурье не на Долину, а на мошенников. Однако, суд выбрал
первый путь — чистую виндикацию без компенсации.
Влияние психологической экспертизы на решение суда
Один из ключевых элементов дела — психолого-психиатрическая
экспертиза, которая была проведена Ларисе Долине. Эксперты пришли к выводу, что
во время совершения сделки Долина находилась в состоянии, при котором она не
могла в полной мере понимать характер и значение своих действий. Эксперты
указали, что Долина находилась под длительным психологическим воздействием
мошенников, была в состоянии стресса и панической атаки, что снижало её
способность адекватно оценивать ситуацию.
Суд, рассмотрев результаты экспертизы, пришёл к выводу, что
они подтверждают позицию Долины о том, что она не могла полностью осознавать
значение своих действий. Суд указал, что это дополнительный аргумент в пользу
признания сделки недействительной по статье 178 ГК РФ (хотя суд не применил
статью 177, которая бы напрямую предусматривала невозможность понимания
значения действий).
Заседание суда проходило в закрытом режиме, потому что на
нём оглашались данные медицинской экспертизы, что также указано в решении суда.
Это было сделано для защиты персональных данных и медицинской информации Ларисы
Долины.
Значение решения для судебной практики и его последствия
Решение Хамовнического суда имело огромное значение для
развития судебной практики по делам о признании сделок недействительными. Суд
продемонстрировал готовность к активной защите жертв мошенничества, даже если
это повлечёт за собой ущерб для добросовестных третьих лиц. Решение показало,
что суды готовы искать нестандартные решения и отходить от буквального
применения норм гражданского права, если это необходимо для защиты жертвы.
Однако, это же решение имело и отрицательные последствия.
Оно создало прецедент, которым немедленно начали пользоваться мошенники.
Недобросовестные продавцы квартир увидели в этом решении возможность вернуть
свои квартиры, не возвращая деньги покупателям. Они начали инсценировать схожие
ситуации, выдавая себя за жертв мошенничества. Это привело к появлению явления,
названного «эффект Долиной», при котором мошенники заработали более 8
миллиардов рублей за счёт добросовестных покупателей.
Решение также заставило участников рынка недвижимости
переосмыслить свой подход к совершению сделок. Покупатели начали требовать
дополнительные гарантии, справки о дееспособности продавца, психиатрические
справки, видеозаписи процесса заключения договора. Использование нотариального
депозита резко возросло. Стоимость сделок увеличилась из-за необходимости
привлечения дополнительных специалистов для проверки продавца и проведения
дополнительных экспертиз.
Апелляционное и кассационное разбирательства
После вынесения решения Хамовнического суда Полина Лурье, не
согласившись с ним, подала апелляцию в Московский городской суд (Мосгорсуд).
Апелляционная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда, рассмотрев дело,
оставила решение Хамовнического суда без изменений. Апелляционное определение
было вынесено 8 сентября 2025 года.
После этого Лурье направила кассационную жалобу во Второй
кассационный суд общей юрисдикции. Заседание кассационного суда было проведено
27 ноября 2025 года. Кассационный суд также оставил решение нижестоящих судов
без изменений и отклонил кассационную жалобу Лурье.
Полина Лурье объявила о намерении подать жалобу в Верховный суд России, который станет последней инстанцией для пересмотра дела. Адвокат Лурье, Светлана Свириденко, высказала серьёзные критические замечания по поводу применения судами принципа двусторонней реституции. Она указала, что даже если сделка признана недействительной, то в обязательном порядке должна применяться двусторонняя реституция, при которой обе стороны возвращаются в своё первоначальное имущественное положение.
FAQ: Часто задаваемые вопросы о решении Хамовнического суда по делу Долиной
Вопрос 1: Почему суд применил статью 178 ГК РФ о заблуждении, а не статью 179 о обмане?
Суд выбрал применение статьи 178 о заблуждении, потому что
эта норма требует меньше доказательств, чем статья 179 о обмане. Статья 179
требует установления того, что покупатель либо сам совершал обман, либо знал об
обмане, совершаемом третьими лицами. Доказать, что Полина Лурье знала о
действиях мошенников или что она сама обманывала Долину, было бы очень сложно,
потому что Лурье действительно не была информирована об этих действиях.
В то же время, статья 178 требует лишь доказательства того,
что Долина была введена в заблуждение относительно природы или предмета сделки,
и что это заблуждение было существенным. Суд пришёл к выводу, что Долина
действительно заблуждалась, полагая, что совершает мнимую или фиктивную сделку,
а не реальную. Эти доказательства (психиатрическая экспертиза, материалы
уголовного дела о мошенничестве, очевидное несоответствие цены) были
представлены в достаточном количестве.
Вопрос 2: Что означает выражение «существенное заблуждение»?
Существенное заблуждение — это ошибка одной из сторон,
касающаяся такого важного качества предмета сделки, что сторона не совершила бы
сделку, если бы знала о действительном положении дел. В деле Долиной суд
постановил, что Долина была введена в существенное заблуждение относительно
природы самой сделки. Она полагала, что совершает мнимую или фиктивную сделку,
которая не создаст реальных правовых последствий, а в действительности
совершала реальную сделку, при которой квартира передавалась другому лицу на
постоянной основе.
Важное уточнение: согласно пункту 3 статьи 178 ГК РФ,
заблуждение относительно мотивов сделки не считается достаточно существенным.
Мотивы — это внутренние, субъективные причины, по которым человек заключает
сделку. Однако в деле Долиной суд постановил, что речь идёт не просто о мотивах
(личных причинах для продажи), а о самой природе сделки, что квалифицируется
как существенное заблуждение.
Вопрос 3: Почему суд не применил двустороннюю реституцию?
Двусторонняя реституция — это принцип, при котором обе
стороны возвращают друг другу всё полученное по признанной недействительной
сделке. Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ, при признании сделки
недействительной каждая сторона должна вернуть другой всё полученное, а если возврат
невозможен, то возместить стоимость.
Суд не применил двустороннюю реституцию в полном объёме,
потому что постановил, что Долина не может возместить Лурье 112 миллионов
рублей, полученные от продажи квартиры, так как эти деньги были переданы
мошенникам и исчезли. Суд исходил из того, что было бы несправедливо обязывать
Долину возместить убытки, которые были причинены действиями третьих лиц
(мошенников), а не её собственными действиями.
Однако, такая позиция суда является спорной и вызвала
критику юристов, которые указывают, что деньги, полученные от продажи квартиры,
находились в собственности Долины, и если сделка признана недействительной, то
Долина должна была сохранить эти деньги или использовать их по-другому, а не
передавать их мошенникам.
Вопрос 4: Был ли Полина Лурье добросовестным приобретателем?
Добросовестный приобретатель — это лицо, которое приобрело
имущество не зная о каких-либо проблемах с этим имуществом и не имея оснований
подозревать о мошенничестве или других проблемах. Суд не рассматривал Лурье в
качестве добросовестного приобретателя, несмотря на то, что она действительно
не была информирована о действиях мошенников.
Суд исходил из того, что Лурье, как профессиональный риелтор
(она была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основной
вид деятельности которой была аренда и управление недвижимым имуществом),
должна была проявить большую осмотрительность. Суд указал, что наличие
множества подозрительных признаков (очень низкая цена, срочность продажи,
пожилой возраст продавца, наличие зарегистрированных в квартире членов семьи,
отсутствие снятия регистрации) должно было вызвать вопросы у опытного риелтора
и побудить её к проведению дополнительных проверок.
Вопрос 5: Какая роль психиатрической экспертизы в решении суда?
Психолого-психиатрическая экспертиза сыграла очень важную
роль в решении суда. Эксперты пришли к выводу, что во время совершения сделки
Ларисе Долине было оказано сильное психологическое воздействие мошенниками, она
находилась в состоянии стресса и панической атаки, что снижало её способность
адекватно оценивать ситуацию и принимать осознанные решения.
Суд использовал результаты этой экспертизы как
дополнительное подтверждение того, что Долина не могла в полной мере понимать
характер и значение своих действий. Хотя суд не применил в явном виде статью
177 ГК РФ о невозможности понимания значения действий, результаты экспертизы
явно повлияли на решение суда и убедили судей в том, что сделка действительно
была совершена при искажении воли Долины.
Вопрос 6: Может ли «эффект Долиной» повториться с другими сделками?
К сожалению, после решения Хамовнического суда по делу
Долиной уже появились похожие случаи по всей России. Мошенники и
недобросовестные продавцы квартир увидели в этом решении возможность вернуть свои
квартиры, не возвращая деньги покупателям. Они начали использовать схожую
тактику: выдавать себя за жертв мошенничества, предоставлять якобы справки о
психическом состоянии, утверждать, что они были введены в заблуждение.
Компания «Новострой» провела исследование и обнаружила, что
к концу октября 2025 года в пользу пожилых продавцов выносилось около 45%
судебных решений по делам об оспаривании сделок. Это означает, что судебная
практика начинает благоволить продавцам, утверждающим, что они были жертвами
мошенничества. Мошенники заработали на этой схеме более 8 миллиардов рублей
только в третьем квартале 2025 года.
Вопрос 7: Какие меры защиты может предпринять покупатель, чтобы избежать подобных ситуаций?
Покупатели могут предпринять несколько мер для защиты своих
интересов. Во-первых, требовать обязательное нотариальное удостоверение сделки.
Нотариус проведёт более тщательную проверку продавца и может выявить признаки
мошенничества. Во-вторых, требовать справку о дееспособности продавца из
психоневрологического диспансера (особенно если продавец пожилого возраста).
В-третьих, оформлять сделку через нотариальный депозит, при котором деньги
задерживаются на счёте нотариуса до полного завершения сделки.
В-четвёртых, пригласить юриста для проведения комплексной
проверки продавца, истории владения квартирой, наличия обременений. В-пятых,
оформить титульное страхование — полис, который защищает покупателя в случае,
если сделка будет впоследствии оспорена. В-шестых, избегать покупок квартир по
подозрительно низкой цене, особенно у пожилых людей или у людей, которые срочно
хотят продать квартиру.
Вопрос 8: Как суд определил рыночную стоимость квартиры?
Суд определил рыночную стоимость квартиры, учитывая
несколько факторов. Во-первых, суд рассмотрел кадастровую стоимость квартиры,
которая была определена в 123,2 миллиона рублей. Кадастровая стоимость — это
стоимость, установленная государственной оценкой для целей налогообложения и
других государственных целей.
Однако кадастровая стоимость обычно ниже реальной рыночной
стоимости. Суд также учитывал то, что квартира расположена в престижном районе
Москвы (Хамовники), имеет большую площадь (236 квадратных метров) и является
пятикомнатной. Квартира не имела каких-либо обременений и была в хорошем
состоянии. Все эти факторы указывали на то, что реальная рыночная стоимость
квартиры значительно превышала 112 миллионов рублей, по которым она была
продана.
Вопрос 9: Какие последствия имеет признание сделки недействительной?
Признание сделки недействительной имеет следующие
последствия. Во-первых, сделка считается не создавшей никаких прав и
обязанностей для сторон (кроме обязательства о возвращении полученного).
Во-вторых, квартира возвращается в собственность продавца, и право
собственности покупателя на квартиру прекращается. В-третьих, должна быть
отменена регистрация права собственности покупателя в Росреестре и
восстановлена регистрация права собственности продавца.
В-четвёртых, применяется принцип реституции, при котором
каждая сторона должна вернуть другой всё полученное по сделке. Однако, как мы
видели в деле Долиной, суд может отступить от этого принципа в определённых
ситуациях. В-пятых, если сделка признана недействительной вследствие обмана или
мошенничества, потерпевший может подать отдельный гражданский иск о возмещении
убытков и требовать выплату штрафных санкций.
Вопрос 10: Может ли дело Долиной быть использовано как прецедент в других судебных делах?
Дело Долиной уже используется как прецедент в других
судебных делах, хотя сама Лариса Долина и её адвокаты неоднократно заявляли,
что это дело ни в коем случае не должно рассматриваться как прецедент для
других дел. Адвокат Долиной указывала, что дело является абсолютно уникальным
по своим обстоятельствам и содержит исчерпывающее количество доказательств,
которые не были опровергнуты другой стороной.
Однако, на практике мошенники и судьи начали использовать это решение в качестве ориентира при рассмотрении похожих дел. Суды в других регионах вынесли решения, аналогичные решению Хамовнического суда. Это привело к появлению «эффекта Долиной», при котором мошенники массово обращались в суды с требованиями о признании сделок недействительными, ссылаясь на якобы произошедшее мошенничество.
